비용분담없는 재건축조합설립 무효

비용분담없는 재건축조합설립 무효

 

특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장 또는 한국토지주택공사ㆍ지방공사가 아닌 자가 주택재건축사업을 시행하려는 경우에는 토지 등 소유자의 동의를 얻어 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립하고 인가를 받아야 합니다. 조합에 관해서는 도시 및 주거환경정비법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정에 따라야 하므로 조합은 설립목적인 주택재건축사업의 범위에서 권리와 의무에 주체가 됩니다.

 

 

 

 

그리고 목적 이외의 사업을 하거나 설립인가의 조건에 위반하거나, 그밖의 공익을 해하는 행위를 한 경우에는 주무 관청에 의해 그 인가가 취소될 수 있고 목적 범위 외의 행위로 인해 다른사람에게 손해를 가한 경우에는 그 사항의 의결에 찬성하거나 의결을 집행한 이사 및 그밖의 대표자가 연대하여 배상책임을 부담합니다.

 

 

 

 

도시 및 주거환경정비법에서 조합을 설립할때 동의를 받아야 하는 건물철거 등에 대한 비용부담은 종전 집합건물법과 마찬가지로 재건축 실행단계에서 다시 합의를 하지 않아도 될정도로 정해져야 합니다. 종전 집합건물법 제47조 제2항은 재건축의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 결의에 의하도록 규정하면서 제3, 4항에서 재건축결의를 할 때는 건물의 철거 및 신축에 소요되는 ‘비용분담’에 관한 사항을 정하도록 규정돼 있습니다.

 

 

 

 

또한, 도정법 제16조 제2항은 주택재건축정비사업조합을 설립할 때는 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 ‘비용분담’에 관한 사항 및 사업완료 후의 소유권 귀속에 관한 사항에 대한 동의를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

이와 관련된 판례에서 판결문을 보면 도정법은 건축정비사업조합이 사업시행인가를 받은 후에야 비로소 시공사를 선정할 수 있게 규정해 집합건물법상의 재건축결의와 달리 조합설립동의 당시 건물철거 및 신축에 관한 비용분담 사항을 구체적으로 정하기 어려울 수 있다”면서 “그러나 도정법은 재건축정비조합의 설립단계에서 정비사업 전문관리업체를 선정해 자문 등을 받을 수 있게 해놓은 만큼 조합설립단계에서 비용분담에 관한 사항 등을 구체화하는 것이 불가능하거나 현저히 곤란하다고 보이지 않는다”고 밝혔습니다.

 

 

 

또한 도정법상의 조합설립동의서에 기재할 사항과 의결정족수가 조합정관을 제외하고는 집합건물법상의 재건축 결의시에 정해야 할 사항과 의결정족수가 동일하다면서 도정법은 또 조합설립의 동의를 하지 않는 토지소유자에 대해 집합건물법을 준용해 매도청구를 할 수 있도록 하면서 재건축결의는 조합설립의 동의로 본다고 규정하고 있는점에 비추어 도정법하의 조합설립동의는 종래의 재건축결의와 같은의미를 가진다고 봄이 상당하다고 덧붙였습니다.

 

 

 

 

그리고 도정법상의 조합설립동의의 요건이 집합건물법의 재건축 결의보다 완화된것이니 조합설립이 유효하다는 주장은 타당하지 않다면서 주택재건축조합 설립당시 토지등 소유자들로 하여금 자신이 분납해야 할 재건축비용을 산정하고 그에 따라 재건축에 참여할 것인지 여부를 결정할 수 있도록 하는 정도에 이르는 건물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항이 정해지지 않았다면 이에 기초해 이루어진 재건축조합의 설립은 무효라고 하였습니다.