도로 개설과 환매권

◇ 환매권과 환매권 통지 규정

토지보상법은 국가, 지방자치단체가 공익사업에 필요한 토지가 있을 때에는 협의 매수나 수용의 방법으로 해당 토지를 취득할 수 있도록 합니다. 예컨대 도로 개설이 필요하다고 판단되면 국가, 지방자치단체는 도로 구역에 속하는 토지를 협의매수하거나 수용의 방법으로 소유권을 취득하여 도로 공사를 하는 방법으로  도로를 개설하게 됩니다.

 

그런데 당초 도로 개설 목적과 달리 일부 토지를 더 이상 도로로 사용할 필요가 없거나 중간에 해당 도로를 포함한 지역이 주택지구 등으로 대규모 개발이 진행되는 경우가 있습니다. 토지보상법은 이러한  경우에 협의 취득 당시의 토지소유자에게 일정한 요건을 갖추어 환매권을 행사할 수 있도록 규정하고, 사업시행자는 토지소유자의 환매권 행사를 보장하기 위하여 환매권 통지를 하도록 정하고 있습니다. 

 

토지보상법 제91조(환매권) ① 공익사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 토지의 협의취     득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다) 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)       은  다음 각 호의 구분에 따른 날부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고       그 토지를 환매할 수 있다.    1. 사업의 폐지ㆍ변경으로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 관계 법률에 따라 사업이 폐지ㆍ변경된 날 또는          제 24조에 따른 사업의 폐지ㆍ변경 고시가 있는 날    2. 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 사업완료일    ② 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은     취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.    제92조(환매권의 통지 등) ① 사업시행자는 제91조제1항 및 제2항에 따라 환매할 토지가 생겼을 때에는 지체 없이 그 사실을 환       매권자에게 통지하여야 한다. 다만, 사업시행자가 과실 없이 환매권자를 알 수 없을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공       고하여야 한다.    ② 환매권자는 제1항에 따른 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날부터 6개월이 지난 후에는 제91조제1항 및 제2항에도 불구하           고  환매권을 행사하지 못한다.

 

 

사업시행자 입장에서는 공익사업 변경 등이 환매권 통지 대상임을 인식하지 못하거나 공익사업을 위해 취득한 토지를 다른 공익사업에 이용되게 되었으므로 환매권 통지 대상이 아니라고 오인하여 통지를 하지 아니할 수 있습니다. 대법원은 사업시행자가 원 소유자의 환매가능성이 존속하고 있는데도 이러한 환매 통지를 하지 아니하는 것은 법률에 의하여 인정되는 환매권 자체를 행사함이 불가능하게 함으로써 환매권 자체를 상실시킨 것으로 되어 불법행위를 구성한다고 판시하고 있습니다(대법원 1993. 5. 27. 선고 92다34667)

 

아래에서는 환매권 행사 대상임에도 지방자치단체가 해당 통지를 하지 아니하여 손해배상 책임을 부담하게 되는 경우를 소개합니다.

 

◇ 하남시 도로 개설 목적 수용 관련 사례

하남시에서 2000년 경 A 소유 토지를 수용하여 도로를 개설하였는데, 그 후 한국토지주택공사가 2005년 경 위 도로를 취득하여 도로를 확장하였다가, 그 후 2009년 경 위 도로 부분을 포함하여 보금자리주택사업을 시행한 경우 입니다.

 

원 소유자 A는 한국토지주택공사를 상대로 환매권 행사 통지를 하지 아니함에 따라 손해를 입었음을 주장하며 손해배상청구를 하였습니다. 이에 대하여 한국토지주택공사는 보금자리주택지구에 편입되지 아니하였다거나 여전히 도로로 사용하고 있다는 등 여러 주장을 하였습니다.

 

그러나 법원은 도로 확장 시에 한국토지주택공사가 그 사업시행자 지위를 승계한 것이고, 주택지구로 지정됨에 따라 공익사업이 변경된 것이므로 공익사업 지정 시에 한국토지주택공사가 A에게 환매 통지를 하였어야 함에도 이를 행하지 아니하였다고 하여 손해배상 책임을 인정하였습니다.

 

◇ 시흥시 도로 개설 목적 수용 관련 사례

시흥시는 2000년 경 도로 개설을 위하여 B 소유 토지 등을 협의 매수하고, 도로 개설 공사를 진행 중에 2009년 경 보금자리주택지구지정에 따라 시공을 중단하였습니다. 국토부장관은 2009년 경 B 소유 토지 등을 포함하여 보금자리주택지구로 지정하였다가 2015년 경 주택지구지정을 해제하면서 B 소유 토지 등은 종전 공익사업으로 환원하였습니다.

 

원 소유자 B는 시흥시를 상대로 보금자리주택지구 지정 해제(공익사업 변경)시에 환매 대상 토지 임을 통지하였어야 함에도 이를 이행하지 아니한 잘못이 있다고 보아 손해배상 청구를 하였습니다. 이에 대하여 시흥시는 당초 공익사업 환원은 공익사업의 변경에 해당하지 아니하고, 종전 공익사업 과정에서 설치된 교각 등이 존재하여 해당 토지를 이용중이라는 등 여러 항변을 하였습니다.

 

이에 대하여 법원은 주택지구 지정 해제에 따른 환원은 토지보상법 상 공익사업 변경에 해당하고, 종전 공익사업에서의 교각 설치는 '이용'에 해당하지 아니하다고 보아 시흥시로 하여금 환매통지 불이행에 따른 손해배상을 명하는 판결을 하였습니다.

 

◇ 공익 사업 목적으로 협의매수, 수용한 토지의 원 소유자나 그 포괄승계인이 계시다면 해당 토지가 본래의 공익 사업에 이용되는지 여부를 확인하시고 다른 목적으로 이용되는 등 환매권 대상에 속하는 의심되는 때에는 환매권 행사 대상 또는 환매권 행사 통지 불이행에 따른 손해배상 청구 대상인지 여부에 대하여 법률전문가와 상담을 해 보시기 바랍니다.