토지 수용과 저당권

토지수용과 저당권자의 권리 

 

사업시행자가 공익사업에 필요한 토지를 취득하는 수단은 토지 소유자와 협의를 하여 매수하는 것입니다.

그런데 토지 소유자가 매도할 의사가 없거나 가격에 이견이 있을 경우에는 협의 매수가 어렵게 됩니다.

이러한 경우에 토지보상법은 공익사업에 필요한 토지를 강제적으로 취득하는 절차로서 토지수용 제도를 두고 있습니다. 

토지상에는 토지 소유자 외에도 저당권자, 압류권자, 가압류권자, 전세권자 등 다양한 이해관계자가  있을 수 있는데,  토지가 수용되는 경우에 근저당권자 등 다른 이해관계자에게도 영향을 미치게 됩니다. 

관련해 이번 포스팅에서는 서경배변호사와 함께 사례를 통해 토지수용보상과 저당권자의 권리 부분에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

◇ 소 제기  경위

B는 A에게 돈을 빌리면서 자기 소유 토지에 1순위로 근저당권을 설정해주었습니다. 

그 후 관할 세무서는 세금 체납을 이유로 B 소유 토지에 대하여 압류를 하였습니다. 

수년 후 사업시행자가 B 소유 토지를 포함한 지역에 대하여 공익사업을 진행하면서 B와 협의 후 토지수용위원회에 수용재결신청을 하였습니다. 

사업시행자는 수용재결 절차 진행 중에 그 사실을 A와 세무서에 통지하였습니다. 

세무서는 수용재결 절차 진행 중에 수용보상금 채권에 대하여 압류 절차를 진행하였습니다.

토지수용위원회가 토지보상금 지급 내용의 수용재결을 하자, 사업시행자는 압류를 한 세무서에 토지보상금을 지급하였습니다. 

A는 자신이 1순위 근저당권자로서 우선변제를 받아야 하는데,  후순위자인 세무서가 보상을 받은 것은 부당하다고 하면서,

세무서(국가)를 상대로 자신아 받아야 할 금액 상당의 반환을 구하는 부당이득반환 청구 소송을 제기하였습니다. 

 

◇ 법원의 판단

법원은 A가  물상대위권 해사를 하지 않은 채 수용대상토지에 대한 담보물권 등기만을 완료한 것으로 보아 토지수용보상금은 변제 받을 수 없다고 말했습니다. 이어 저당권자가 물상대위권 행사를 하지 않아 변제권을 상실한 이상 다른 채권자가 토지수용보상금공탁으로 이익을 얻었다고 해도 저당권자는 이를 반환청구 할 수 없다고 하면서 A의 청구를 기각하였습니다.  이러한 법원  판단은 관련 규정 및  대법원 판례에 근거한 것입니다.    

 

◇ 법령 관련 규정

민법은, 질권의 물상대위(物上代位)에 관하여, 질권은 질물의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 질권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여도 이를 행사할 수 있고, 이 경우에는 그 지급 또는 인도전에 압류하여야 한다고 규정하고(민법 제342조), 이 규정을 저당권에 준용하고 있습니다(민법 제370조).

 

토지보상법은 담보물권의 목적물이 수용되거나 사용된 경우 그 담보물권은 그 목적물의 수용 또는 사용으로 인하여 채무자가 받을 보상금에 대하여 행사할 수 있지만, 그 보상금이 채무자에게 지급되기 전에 압류하여야 한다고 규정하고 있습니다(같은 법 제47조).

 

 

 

◇ 대법원 판례

민법 제370조, 제342조 단서가 저당권자는 물상대위권을 행사하기 위하여 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건의 지급 또는 인도전에 압류하여야 한다고 규정한 것은 물상대위목적인 채권의 특정성을 유지하여 그 효력을 보전함과 동시에 제3자에게 불측의 손해를 입히지 않으려는 데에 그 취지가 있으므로, 저당목적물의 변형물인 금전 기타 물건에 대하여 이미 제3자가 압류하여 그 금전 또는 물건이 특정된 이상 저당권자가 스스로 이를 압류하지 않고서도 물상대위권을 행사하여 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 있으나, 

 

그 행사방법은 민사집행법 제273조에 의하여 담보권존재를 증명하는 서류를 집행법원에 제출하여 채권압류 및 전부명령을 신청하는 것이거나, 민사집행법 제247조 제1항에 의하여 배당요구를 하는 것이므로, 이러한 물상대위권행사에 나아가지 아니한 채 단지 수용대상토지에 대하여 담보물권등기가 된 것만으로는 그 보상금으로부터 우선변제를 받을 수 없고,

 

저당권자가 물상대위권의 행사에 나아가지 아니하여 우선변제권을 상실한 이상, 다른 채권자가 그 보상금 또는 이에 관한 변제공탁금으로부터 이득을 얻었다고 하더라도 저당권자는 이를 부당이득으로서 반환청구할 수 없다고 하였습니다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다46756 판결).

 

토지수용보상금공탁 절차가 이루어지면 사업시행자는 수용의 개시 일에 토지나 물건의 소유권을 취득할 수 있으며

해당 토지나 물건에 대한 권리는 동시 소멸하게 됩니다.

이렇게 토지수용보상금과 관련해서는 이해관계가 얽혀있고, 토지수용보상금을 거부하는 경우 토지수용보상금공탁 절차를 거쳐야 하는 등 그 절차와 과정 등에 복잡한 부분이 있습니다.  때문에 이러한 경우에는 관련법에 능한 변호사의 도움을 받는 것이 좋은 방법입니다.

서경배변호사는 토지수용보상금공탁 관련 다수의 소송 경험과 법률적인 노하우를 가지고 있습니다.

만약 이와 관련하여 법률적인 자문이 필요하시다면 서경배변호사를 찾아 법률 조력을 받아 보세요.