부동산처분금지가처분 신중하게 대응해야

 

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부동산가처분은, 채권자가 부동산의 청구권을 가지고 있을 때 판결이 확정되어 강제집행을 할 때까지 방치하면 부동산이 처분되거나 멸실되는 등 법률적 사실이 변경되는 것을 방지하고자 판결받기 전에 그 부동산의 현상변경을 금지시키는 집행 보전제도를 뜻하는 것입니다.

가처분의 종류에는 부동산점유이전금지가처분과 부동산처분금지가처분이 있습니다. 그리고 부동산처분금지가처분과 관련해서 아파트 매매계약에 대한 문제나 소유권이전청구소송, 명도소송 등 다양한 부동산분쟁들과 함께 발생하기도 합니다.

 

따라서서 오늘은 부동산처분금지가처분과 관련된 사례를 살펴보면서, 어떠한 경우에 부동산처분금지가처분과 관련된 문제로 인해 법원에 소송을 제기하며 그에 대한 재판부의 판결은 무엇인지 알아보고 후에 이와 같은 문제가 발생할 경우에 어떻게 해결하는 것이 현명한 판단이 될 수 있을지 살펴보도록 하겠습니다.

사건의 P사는 L씨로부터 전북지역의 특정 토지의 택지개발 공사를 위해 대금 8억원에 도급받았습니다. 이후 P사는 공사를 시작하였고 해당 토지 위에 컨테이너를 설치한 후에 유치권을 행사한다는 내용의 현수막을 달았습니다. 그런데 문제는 L씨의 토지에는 J조합에 근저당이 잡혀 있는 상태였다는 것입니다.

 

그리고 L씨가 J조합에 돈을 제때 다 갚지 못하게 되자 J조합에서는 법원에 부동산임의경매를 신청하였고 법원을 통해 경매개시결정을 받게 되었습니다. 그로부터 약 2년 후에 Y사가 경매를 통해 L시의 토지를 매수하여 소유권을 취득하였습니다.

그리고 이를 토대로 Y사는 법원에 P사를 상대로 해당 토지 위에 있는 컨테이너를 수거하라고 요구하며 이러한 취지로 업무 방해금지 가처분 신청을 하였습니다.

 

그러자 P사는 재판과정에서 L씨로부터 공사대금을 온전히 받지 못하여 그 대신 해당 토지에 대한 점유이전을 받고 유치권을 취득하였다고 주장하며 소송을 제기하였습니다.

이에 대해 재판부는, 민법상으로 볼 때 유치권을 주장할 수 있는 권리에 대해서는 타인의 물건을 점유한 자에 속해야 유치권을 주장할 수 있는데 점유는 반드시 물건을 물리적이고 지배하는 것만을 의미하는 것은 아니라고 설명했습니다.

 

즉, 재판부는 물건과 사람의 시간이나 공간적 관계, 타인지배의 배제가능성 등 여러 가지 부분을 고려하여 유치권 행사에 대한 권리의 부분을 다루어야 한다고 판단한 것입니다. 사실적인 지배가 있다고 보기 위해서는 타인의 간섭을 배제하는 부분이 존재해야 한다고 밝혔습니다.

이어서 재판부는, P사가 해당 토지 일부에 컨테이너를 설치한 후에 유치권 행사의 내용이 담긴 현수막을 단 것은 사실이지만 일전에 부동산 분양사업을 위해 현수막을 철거한 사실이 확인되는 만큼 컨테이너와 현수막 설치를 한 것은 P사가 형식적 외관을 표시하기 위한 용도로서 설치한 것으로 보여진다고 지적했습니다.

 

또한 재판부는, P사가 해당 토지에 대한 임의경매절차 당시에 유치권 신고를 하지 않았고 그로 인해 컨테이너와 현수막을 설치했다는 사실만으로 해당 토지에 타인의 간섭을 배제할 수준의 계속적이고 배타적인 점유를 해온 것으로 판단할 수는 없다고 설명했습니다.

그렇기 때문에 재판부는 해당 토지에 대해 부동산점유이전금지가처분을 한 것도 아니기 때문에 P사가 해당 토지를 점유하고 있다고 판단할만한 어떠한 법적 근거도 존재하기 않음으로 Y사가 가처분신청을 한 것을 토대로 판결을 내리는 것이 타당하다고 밝혔습니다.

결론적으로 재판부는, P사가 법원에 Y사를 상대로 제기한 유치권 확인소송에서 P사가 해당 토지를 점유하고 있다고 판단할만한 근거가 부족함으로 원고 패소로 판결하였습니다.

 

이처럼 부동산처분금지가처분과 관련해서 여러 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그리고 부동산과 관련된 분쟁은 초기에 신속한 대응이 필요할 것입니다. 하지만 이와 같은 갈등을 겪고 있을 때 법률적 지식이 부족한 일반인 입장에서 문제를 대응하는 것이 쉽지는 않을 수 있습니다.

따라서 이와 같은 갈등으로 어려움을 호소하고 있다면 변호사 등의 도움을 고려하여 문제를 대응해보는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것입니다.