상가분양계약해지 분쟁 상황에서

상가분양계약해지 분쟁 상황에서

요즘은 부동산만큼이나 주식 등 재테크에 대한 관심이 크게 높아지고 있는 추세입니다. 그 중에서도 부동산 투자는 손해를 보지 않는다는 불패의 공식이 있는 것처럼 느껴지지만 막상 부동산 투자를 잘못하여 막대한 손해를 보는 경우도 주변에서 종종 찾아볼 수 있습니다.

특히 그 중에서도 상가를 분양 받았을 때, 내용이 사실과 다르거나 주변 상권의 변동으로 인하여 문제가 발생하였다면 상가분양계약해지를 결정해야하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 때 계약을 해지하는 과정에 있어서 계약자와 피계약자 쌍방의 의견이 합치한다면 별다른 문제가 발생하지 않지만 만약 두 사람의 의견이 달라지는 상황이라면 분쟁으로 이어지면서 결국 소송의 단초가 될 수 있습니다.

그렇다면 상가분양계약해지와 관련하여 발생할 수 있는 문제로는 무엇이 있을지 사례를 통해서 알아보도록 하겠습니다. 

약사 A씨는 상가건물 1층을 분양 받는 내용으로 B사와 계약을 체결했습니다. 해당 계약 내용 중에는 특약사항이 두 가지 포함되어 있었는데, 첫 번째 특약은 A씨에게 상가건물의 약국 독점권을 줄 것이며 두 번째 특약은 같은 건물 내에 병원이 입점 되는 것을 보장하는 내용이었습니다.

약사 A씨는 B사에게 계약금 및 잔금을 지급하고 소유권이전등기까지 마쳤으며, 분양업체 직원 C씨에게도 병원지원비 명목으로 2억원 정도를 지급하였습니다.

하지만 계약 내용과는 달리 병원은 1년도 그 운영이 지속되지 못했습니다. 해당 상가에 D병원이 개원하긴 했지만 곧 진료가 중단되기 시작했고, 개원 후 채 1년도 되지 않아 병원이 문을 닫은 것이었습니다.

이에 약사A씨는 B사는 입점의무 조건에 대해 불이행 하였으며 계약서의 입점보장약정에 따라 상가분양계약해지 및 손해배상금과 법정이자 등을 지급해야 한다고 주장하였습니다. 하지만 B사는 특약사항에 기재된 문구를 거론하며 병원 '입점 예정'이라는 것은 입점을 확정하는 뜻이 아니라고 주장하였습니다. 이어서 B사는 3개의 병원이 실제로 입점을 한 것이며 운영악화로 문을 닫은 것이므로 B사는 약정을 모두 이행했다는 주장을 내세웠습니다.

이러한 쌍방의 주장이 팽팽한 가운데 재판부는 B사가 실제로 활용한 분양자료 및 외벽 현수막 등 관련된 증거들을 보았을 때, B사는 A씨와 계약 체결 당시 해당 점포가 다른 점포보다 높은 분양가였다는 점, 권리금 명목으로 별도의 2억여원을 받은 점 등을 고려하여 이는 모두 3개 병원 입점을 위한 것으로 보인다고 설명하였습니다.

이에 대하여 재판부는 입점 보장 약정 내용과 다른 병원이 입점하였고, 병원 운영도 몇 개월 만에 중단했으므로 B사는 의무불이행으로 인한 채무불이행이 인정된다고 설명하였습니다. 따라서 약사A씨는 B사가 채무 불이행을 했으므로 상가분양계약해지가 가능하며 원상회복 의무 이행까지도 요구할 수 있다는 것이 재판부의 판단이었습니다.

결론적으로 재판부는 a약사가 B업체와 직원 C씨를 상대로 '분양대금반환 등 청구소송'에 대하여 A씨의 손을 들어준 것이었습니다.

하지만 이어서 재판부는 손해배상범위에서는 등기비용 및 인테리어 비용만 인정해주었고 약국가맹비에 대해서는 그 범위에서 제외되었습니다. 그 이유에 대해서 재판부는 등기비용, 인테리어 비용은 소유권 취득 및 약국 개설을 위한 지출 내역이므로 피고 회사에 그 책임이 있다고 판단하였으나 약국 가맹비에 있어서는 피고 회사가 이를 알고 있었다고 하기에는 그 증거가 부족하여 제외되었습니다.

또한 약사A씨가 병원지원금으로 b사에 지급한 권리금에 대해서도 A약사 스스로 ‘권리금’이라는 표현을 썼고, 장소적 이점을 주는 것에 대한 지원금이라고 했던 바가 있었으므로 이에 대한 손해배상책임은 인정되지 않는다고 전제하였기 때문에 권리금 또한 반환 청구할 수 있다는 것이 재판부의 설명이었습니다.

최종적으로 재판부는 B사가 A약사에게 분양대금 및 손해배상 그리고 권리금 등을 지급해야 한다고 판결을 내렸습니다.

이처럼 상가의 경우 특정한 업종의 입점을 두고 독점 계약 등이 이루어지는 경우가 적지 않고, 어떤 경우에는 자신의 업종에 이익을 주는 연관한 업종의 입점을 두고 권리금이라는 명목으로 큰 돈이 오가는 상황이 발생할 수 있습니다.

그러나 입점이 이루어졌다고 해도 다양한 예외 상황이 나타날 수 있다는 것을 염두에 두고 계약서를 작성하는 것이 훗날 발생할 수 있는 문제 상황에 대처할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

또한 원활한 상가분양계약해지를 위해서는 여러가지 상황과 계약서에 대한 특약내용까지도 상세하게 챙겨야 한다는 것을 기억하고 만일 이와 관련하여 어려움을 겪고 있다면 관련된 소송 경험이 있는 변호사 등의 조력을 구하는 것도 하나의 방법으로 고려해볼 수 있습니다.