전세권설정 해지 대처 확실하게

전세권설정 해지 대처 확실하게

 

 

전세권이란 타인의 부동산을 일정기간 사용 및 수익하기로 약정하면서 그 대가로 전세금을 지급하는 계약을 체결한 후, 부동산을 반환하고 전세금을 반환 받을 수 있는 권리를 말하는데요.

 

전세권을 가지지 않은 임차인과 전세권을 가진 전세권자가 함께 거주하던 다가구 주택이 경매에 넘어가는 상황에 처할 경우 전세권자가 일반 임차인과 다른 채권자들 보다 우선변제권을 가지게 되어 다른 채권자 보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

이러한 전세권설정 해지와 관련해 발생할 수 있는 부동산분쟁 문제를 사례를 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 

L씨로부터 단독주택을 매입한 A씨는 소유권이전 등기를 완료하였는데요. 이후 L씨가 B씨 소유의 다세대 주택을 임차하게 되었는데요.

L씨는 A씨는 L씨가 임대차 계약을 맺으면서 보증금 반환을 담보하기 위해 A씨가 매입한 단독주택에 전세권설정이 했다는 사실을 알게 되었고, 이를 이유 삼아 소송을 제기하게 되었습니다.

 

 

 

 

위와 같이 전세권설정 해지와 관련한 사건에 대하여 대법원 재판부는 L씨는 B씨 소유의 부동산에 압류 등이 걸려 있는 것을 보고 권리 관계가 복잡하다는 판단을 해 보증금 회수가 어려워 질 것으로 예상 되자 이를 담보하기 위해 단독주택을 사용할 의사가 없음에도 불구하고 전세권설정을 마친 것으로 보인다고 밝혔는데요.

 

 

 

 

또한, 단독주택에 대한 전세권설정에 대하여 전세권이 설정되는 것처럼 외형을 만들어 냈지만, 목적물을 수익하거나 사용할 의사가 전혀 없기 때문에 용익물권과 담보물권의 성격을 겸유하는 전세권의 성질로 이해했을 때 계약 자체가 통정허위표시에 해당하여 무효 처리 될 수 밖에 없다고 대법원 재판부는 밝혔습니다.

 

결국, 대법원 재판부는 A씨가 L씨를 상대로 제기한 전세권말소 청구소송에서 1심을 취소하고 원고 승소 판결을 확정 지었습니다.

 

이와 관련하여 다른 분쟁 사례도 살펴보겠습니다. 경기도의 한 동네에 위치한 다가구주택에 전세 보증금으로 임대차 계약을 맺어 입주한 ㅅ씨는 전세권 설정 계약까지 완료했는데요.

 

 

 

 

ㅅ씨가 입주하고 1년뒤, ㅇ씨도 전세 보증금으로 임대차 계약을 맺고 전입신고 완료 후 확정일자까지 받았습니다. 하지만 ㅅ씨는 ㅇ씨가 입주하고 뒤늦게 전입신고 및 확정일자를 받았는데요. 이후 다가구주택이 경매에 넘어가면서 전세권 설정자로서 건물 및 토지 매각 기금을 ㅅ씨가 먼저 배당 받자 불합리함을 느낀 ㅇ씨가 배당이의 소송을 제기했습니다.

 

이에 대법원 재판부는 주택 임대차 보호법 제 3조의 2항과 1항에 의하면, 임차 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 임차인은 해당 및 대지를 판 돈 모두에서 다른 후순위 권리자보다 우선시해 보증금을 변제 받을 권리를 가진다고 밝혔는데요.

 

 

 

 

하지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인일 경우 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다고 덧붙였습니다.

 

이러한 사건에 대하여 대법원 재판부는 주택임차인이 자신의 지위를 강화하기 위해 별도로 전세권 설정 등기를 완료했더라도 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제 받을 수 있는 권리는 별개의 권리라고 밝혔는데요.

 

건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권 설정 등기를 먼저 완료한 ㅇ씨가 우선순위지만, 대지 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마치고 주택임대차 보호법상 우선변제권을 취득한 ㅅ씨가 우선이라고 밝히며, ㅅ씨에게 배당된 금액 중 초과된 금액을 ㅇ씨에게 배당해야 한다고 대법원 재판부는 덧붙였습니다.

 

 

 

 

결국 전세권설정 해지와 관련한 이러한 사건에 대해 대법원 재판부는 다가구주택 임차인 ㅇ씨가 다른 임차인 ㅅ씨를 상대로 제기한 배당이의 소송 상고심에서 원심의 판결을 깨고 원고 일부 승소 취지로 사건을 돌려 보냈습니다.

 

이처럼 부동산분쟁이 일어날 경우 자신이 가진 권리를 파악하고 다른 채권자들보다 우선변제 받을 권리를 가질 수 있는지 확인해야 합니다.

 

만약, 전세권설정 해지 등 이와 같은 복잡한 절차로 어려움을 경험하고 불합리한 상황이라고 판단된다면 잘못된 판단을 하기 전에 법률적인 조력을 통해 사건을 해결해 나가는 것이 보다 현명한 진행이 될 수 있을 것입니다.