미등기전매 금지 과정을 지켜야 합니다

미등기전매 금지 과정을 지켜야 합니다

부동산을 매매하게 되면 해당 부동산을 자신의 이름으로 올리는 부동산 소유권이전등기를 해야 합니다. 이를 통해 내가 해당 부동산에 대한 권리를 갖추었다는 것을 증명할 수 있습니다. 그런데 부동산 거래에서 등기를 하지 않은 채 다른 사람에게 되파는 행위인 미등기전매를 통해 부당한 이익을 취득하는 상황이 발생할 수 있습니다.

그러나 이는 일종의 세금 포탈방법으로, 부동산을 매매하는 과정에서 최초의 양도인으로부터 중간취득자에게 양도되고, 중간취득자로부터 최종취득자에게 차례대로 이전되어야 함에도 불구하고 중간단계를 생략하고 직접 최초양도인이 최종취득자에게 양도하는 등기를 말합니다.

우리나라 법에서는 미등기전매 금지를 통해 이러한 행위를 엄격하게 제한하고 있기 때문에, 만약 이와 같은 행위를 하다가 적발되는 경우 처분을 피할 수 없습니다.

그렇다면 미등기전매 금지와 관련한 부동산 소유권이전등기 사례를 통해 어떠한 법률에 의거하여 법원의 판단이 이루어질 수 있을지에 대해 알아보겠습니다.

A씨는 토지 1만 제곱미터 가량을 주택 공사로부터 임차하여 자동차 운전면허학원을 운영했습니다. 그러나 차임료를 제때 지급하지 못하여 대한 주택 공사로부터 소송을 당하게 되었지만, A씨가 임차한 부지를 매입하는 조건으로 조정이 성립되었습니다.

이후 A씨는 B씨 등 2명에게 토지와 건물 및 운전면허학원의 운영 관련 권리를 모두 합쳐 매도했으며, 당시 계약금을 받은 상태였습니다. 그런데 해당 토지 등의 매도에 대해서 미등기 양도자산에 관한 중과 세율을 적용한 관할 시 세무서는 A씨에게 양도소득세를 부과했습니다. 그러나 이에 반발한 A씨는 소송을 제기했습니다. 

위와 같은 미등기전매 금지와 관련한 사건에 대하여 1심 재판부는 A씨가 조세를 포탈할 목적으로 미등기 된 자산을 양도했다고 판단하여 원고 패소 판결을 내렸습니다.

그러나 이와 다르게 2심 재판부는 A씨가 해당 토지를 매도함에 있어 투기 목적 없이 분양대금을 납부할 만한 처지가 되지 못하였으며, 부동산 취득 권리를 양도하는 목적으로 매도 및 부동산 소유권이전등기를 마친 것으로 보았기 때문에 원고 승소 판결을 확정 지었습니다. 

대법원 재판부의 판단도 원심과 크게 다르지 않았습니다. 대법원 재판부는 소득세법상 토지 양도에 대하여 등기를 마친 소유권뿐만 아니라 매수 이후 대금의 거의 전부를 지급한 사실상 소유권 양도를 포함하는 것으로 판단하기 때문에 토지의 매수인이 계약금만 지급한 정도로는 토지에 대한 사실상의 소유권을 취득했다고 할 수 없다고 밝혔습니다.

또한 대법원 재판부는 이 상태에서 타인에게 토지 등을 양도한 것은 매수인의 권리나 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 불과하다고 판단했습니다. 

이러한 미등기전매 금지와 관련한 사건에 대하여 대법원 재판부는 소득세법상 중과세에 해당하는 미등기 양도 자산은 해당 자산 취득에 관한 등기를 마치지 않은 상태에서 양도하는 것을 규정한다고 설명하며, 토지에 대한 계약금만 지급한 상태로 부동산 취득 권리를 양도하는 경우에는 매매 당사자간의 대금 완급 이전이라 해도 부동산 소유권이전등기를 먼저 넘겨주기로 특약하는 등의 특별한 사정이 존재하지 않는 이상 자산과 관련한 취득 등기 자체가 불가능한 것이라고 덧붙였습니다.

이로써 A씨의 매도는 소득세법상 미등기 양도자산에 해당하지 않는다고 볼 수 있어 중과 세율이 아닌 통상의 양도소득세율을 적용해야 한다고 대법원 재판부는 판시하였습니다.

결국 위와 같은 미등기전매 금지와 관련한 사건에 대하여 대법원 재판부는 A씨가 관할 시 세무서를 상대로 제기한 양도소득세 및 주민세부과처분 취소소송 상고심에서 원고 승소 판결을 확정 지었습니다. 

이처럼 미등기전매 금지와 관련한 부동산 소유권이전등기 사례를 포함하여 부동산과 관련한 문제는 해당 법안에 대해 자세히 알지 못한다면 사기를 당할 수도 있고, 오고 가는 금액이 적지 않다 보니 간단하게 계약을 완료할 수 있는 것도 아니기 때문에 어떠한 거래를 확정 짓기 전 이에 대해 신중하게 생각하고 판단하는 과정을 거쳐야 하며, 이때 필요한 경우 법률적인 조언을 구하는 것을 고려해보는 것도 현명한 선택이 될 수 있습니다.