전세 계약갱신청구권 인정될 수 있나

전세 계약갱신청구권 인정될 수 있나

모든 사람이 자기 명의의 주택을 가지고 있는 것이 이상적이지만, 만약 아직 주택을 매매하기에 금전적인 여유가 없거나, 주택보다는 다른 가치를 우선시하는 경우 타인이 소유하고 있는 주택을 빌려서 거주할 수 있습니다. 이 때 임차인의 안정적인 주거생활을 보장하기 위해 주택임대차보호법에서는 임대차계약의 묵시적 갱신에 대해 규정하고 있습니다.

임대차 기간이 끝나기 6개월 전에서 1개월 전까지 임대인이 갱신 거절의 의사를 임차인에게 알리지 않는다면 전세 계약갱신청구권을 임차인이 직접적으로 행사하지 않더라도 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신된 것으로 볼 수 있습니다.

그러나 임대인과 임차인의 입장 차이로 인해서 전세 계약갱신청구권을 두고 분쟁이 발생하는 상황도 적지 않습니다.

이와 관련하에 발생할 수 있는 분쟁에 대해서 사례를 통해 살펴보겠습니다.

ㄱ씨는 한국토지주택공사가 제공하는 아파트에 대해 전세계약을 체결하였습니다. 그리고 임대차보증금을 마련하기 위해 ㄱ씨는 ㄴ카드사로부터 7000여만원을 대출받았습니다. 대출계약의 계약기간은 2년으로 약정하였는데, 만약 계약기간이 종료되었음에도 변제를 마치지 못한 경우에는 ㄴ카드사의 요구에 의해 임대한 아파트를 토지주택공사 측에 즉시 반환할 수 있다고 정하였습니다.

2년의 시간이 흘러 변제기가 도래하였지만 ㄱ씨는 대출금을 갚지 못하였습니다. 결국 ㄴ카드사는 대출계약서에 따라 ㄱ씨에게 임대한 아파트를 토지주택공사에 반환하고 토지주택공사로부터 돌려받은 임대차보증금으로 대출금 변제를 이행할 것을 요구하며 대출금 청구소송을 제기하였습니다. 

이에 대해 1심 재판부는 ㄴ카드사 측의 손을 들어주었고 원고승소 판결을 내렸습니다. ㄴ카드사의 대출금 변제 요구에 대해선 별다른 이견이 없었으나 쟁점은 아파트를 임대인에게 반환하라는 원고의 청구를 받아들일 수 있는지 여부였습니다. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었는지 판단 여부, 제3채무자인 토지주택공사에게 보증금에 관한 채권을 직접 청구할 수 있는지 여부에 따라 판결이 달라질 수 있었습니다.

이 가운데 1심 재판부는 대출계약서에 대출금 변제를 위해 임대 아파트 반환을 채권자가 요구할 수 있다고 약정하였기 때문에 ㄴ카드사의 동의가 없다면 ㄱ씨의 전세 계약갱신청구권이 인정되지 않는다고 판단하였습니다. 따라서 1심 재판부는 ㄱ씨가 대출 원금과 함께 지연손해금을 ㄴ카드사에 지급할 의무가 있다고 보고, 동시에 민법 제352조 및 제353조에 따라 임대한 아파트를 임대인에게 인도해야 할 의무가 있다고 판단하였습니다. 

2심 재판부도 1심 재판부와 동일하게 원고승소 판결을 내렸습니다. ㄱ씨는 임대차계약 중 임차인에게 일방적으로 불리한 약정이 있었다고 주장하였으나, 2심 재판부는 종합적으로 상황을 고려하였을 때 임차인에게 불리하다고 볼 만한 근거가 없다고 판단하였습니다.

그러나 대법원 재판부는 ㄱ씨에게 대출금 변제 책임은 있지만 아파트를 임대인에게 반환해야 할 의무는 인정되지 않는다고 판단하여 원심판결 중 부동산 인도 부분을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

대법원 재판부는 주택임대차보호법에 따라 임대인인 토지주택공사가 임대차 기간이 종료되기 6개월 전에서 1개월 전까지 계약 갱신 거절의 의사를 밝혀야 하는데, 아무런 행동도 취하지 않았기 때문에 ㄱ씨와 토지주택공사간의 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 보았습니다.

더구나 토지주택공사가 계약 갱신 조건으로 보증금의 증액을 제시하였는데, ㄱ씨 측에서 보증금의 차액을 계약 기간 종료 후 모두 지급하였다는 점을 고려하였을 때 ㄱ씨 또한 임대차계약 갱신의 의사가 있었다 볼 수 있다는 것이 대법원 재판부의 판단이었습니다.

따라서 대법원 재판부는 묵시적 갱신에 의해 임대차기간은 2년으로 보므로 ㄱ씨가 임대 아파트를 반환할 의무가 없다고 판시하였습니다. 

이처럼 부동산 임대차계약은 복잡한 법적 쟁점들로 인해 일반인이 혼자 합리적인 판단을 내리기가 어렵습니다. 특히 법적 지식이 부족한 일반인은 법률내용만 봐서는 구체적인 상황의 문제를 해결하기 쉽지 않을 수 있습니다. 법이 모든 쟁점 사안들을 규정할 수 있는 것은 아니기 때문입니다.

때문에 임대차계약과 관련하여 법적인 문제가 발생하였다면 변호사 등의 도움을 통해 법률적인 내용을 참고하고 판례를 분석하는 데 도움을 받는 것도 방법이 될 수 있습니다.