부동산 강제집행 절차

부동산 강제집행 절차

 

사법상 또는 행정법상의 의무를 이행하지 않는 자에 대하여 국가의 강제권력에 의하여 그 의무이행을 실현하는 작용 또는 그 절차를 강제집행이라고 합니다. 강제집행을 하려면 먼저 집행력을 갖춘 집행권원이 있어야 합니다. 집행권원 중 일반적으로 주로 이용되는 것은 확정판결, 가집행선고부판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등입니다.

 

 

 

예컨대, 판결의 경우 판결문을 송달받은 후 2주 내에 상소를 제기하면, 판결이 확정되지 않으므로 강제집행을 할 수 없습니다. 그러나 판결이 확정되기 이전이라도 가집행선고의 판결이 있으면, 강제집행을 할 수 있습니다. 한편, 지급명령의 경우 채무자가 지급명령 정본을 송달받고 2주 내에 이의 신청을 하게 되면, 원래 명령은 확정되지 않으므로 가집행을 할 수 없게됩니다.

 

 

 

A씨는 B사를 상대로 분양대금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받았는데 B사 명의의 재산은 없으나 C씨로부터 매수하고 소유권이전등기를 하지 않은 부동산이 있는경우 B사는 위 부동산을 소유권이전등기를 하지 않은 상태로 D씨에게 다시 매도하려고 한다면 A씨는 C씨명의로 되어있는 위 부동산에 강제집행을 할 수 있을지 오늘은 서경배변호사와 부동산 강제집행 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

위 사안의 경우 B사는 C씨로부터 매수한 부동산의 소유권이전등기를 하지 않았기 때문에 직접 부동산을 현금화하여 만족을 얻을 수 없고 B사가 C씨에 대하여 가지는 채권인 부동산소유권이전등기청구권을 현금화하는 방법으로 채권의 만족을 얻어야 할 것입니다. 그러므로 A씨는 채무자 B사의 주소지 관할법원에 B사가 제3채무자 C씨에 대하여 가지는 부동산소유권이전등기청구권 압류신청을 하고, 또 부동산소재지 관할법원에 부동산 보관인선임과 권리이전명령을 신청하여야 할 것입니다.

다만, 압류된 부동산소유권이전등기청구권은 채권이므로 등기부상 공시방법이 없기 때문에 만일 C씨가 B사 또는 제3자에게 위 부동산의 소유권이전등기를 해줄 경우에는 A씨가 이의 무효나 취소를 구할 수는 없고 단지 C씨에 대해 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다

 

 

또한, 소유권이전등기청구권의 가압류나 압류가 행하여지면 제3채무자로서는 채무자에게 등기이전행위를 하여서는 아니 되고, 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없다 할 것이나, 가압류나 압류에 의하여 그 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 채무자 와 제3채무자의 처분까지도 구속되는 것은 아니므로 매매계약의 해제사유가 있을 경우에는 기본적 계약관계인 매매계약 자체를 해제할 수는 있습니다.

 

그리고 A씨는 법원으로부터 부동산소유권이전등기청구권 압류명령과 보관인선임 및 권리이전명령을 받은 후에도 채권의 변제를 받기 위해서는 현금화를 하여야 하는데, 그 절차는 부동산에 대한 강제집행에 관한 규정에 따라야 합니다.

 

 

 

 

왜냐하면 부동산소유권이전등기청구권의 집행은 이전등기청구권자체를 처분하여 그 대금으로 채권의 만족을 얻는 것이 아니고, 채무자인 b회사의 명의로 소유권이전등기를 마친 후 이에 대하여 강제집행을 실시하여 채권을 만족시키는 것이기 때문입니다.

 

또한, 위와 같은 권리이전명령은 강제력이 없으므로 제3채무자 c가 보관인에 대하여 임의로 위 부동산의 등기이행에 협력하지 않을 경우에는 a는 추심권을 획득하기 위하여 추심명령신청을 하여 추심명령을 받은 뒤 추심 소송을 제기하여 승소판결을 받아 위 부동산을 b회사에게로 소유권이전등기한 다음 강제경매신청하여 그 매각대금에서 변제 받을 수 있습니다.