임대차기간을 '영구'로 정한 임대차계약의 효력은?

◇ 사안의 개요 

위 쟁점은 대법원 2023. 6. 1.  선고 2023다209045 소유권이전등기 사건에서 다투어졌던 사항입니다. 

A는 2013년 경 B로부터 B 소유 임야 중 300평에 대한 권리를 취득하는 내용의 계약을 하고 600만원을 지급하였습니다. A는 2021년 B를 상대로 위 계약이 매매라고 하면서 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기 소송을 제기하였습니다. 

 

◇ 토지거래를 하면서 임대기간을 '영구'로 하는 내용의 임대차계약서를 작성하 였다면 그 거래의 성격은? 

소송  중에 2013년 계약 당시 작성되었던 임대기간을 '영구'로 하는 임대차계약서가 증거 제출되었습니다. A는 2013년 계약의 실질이 매매라는 주장을 하였지만 제1심은 A의 청구를 기각하였습니다. A는 제1심 판결에 불복하여 항소하였지만, 2심은 관련 증거에 의하면 영구임대차계약이 작성된 사실이 인정된다고 판단하였습니다. 대법원은 2심 판단이 온당하다고 보았습니다.

 

◇ 임대차기간을 ‘영구’로 정한 임대차계약의 효력은?   

○ 2심 판결 : 무효

A는 2심에서 매매에 의한 소유권이전등기를 주위적 청구로, 임대차계약에 의한 임차권설정등기를 예비적 청구로 주장하였습니다. 2심은, 해당 계약은 매매가 아닌 임대차임을 들어 주위적 청구를 기각하고, 영구임대차계약은 무효로 보아 예비적 청구도 기각하였습니다.

 

2심은 영구임대차계약의 체결은 임차권이 채권이라는 성질에서 볼 때 허용되지 않을 뿐만 아니라, 위 토지에 관한 피고의 사용·수익 권능을 영구적으로 포기하게 하는 것으로 결국 처분권능만이 남는 새로운 유형의 소유권을 창출하는 것이어서 민법 제187조의 물권법정주의에 반하는 내용으로 무효라고 보았습니다. 

 

○ 대법원 판결 : 원칙적 유효

 

구 민법(2016. 1. 6. 법률 제13710호로 삭제되기 전의 것) 제651조에서는 ‘석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차’를 제외한 임대차의 존속기간을 20년으로 제한하고 있었으나, 헌법재판소는 2013. 12. 26. 위 조항의 입법취지가 불명확하고, 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다는 이유로 헌법에 위반된다는 결정을 선고하였다(헌법재판소 2013. 12. 26. 선고 2011헌바234 전원재판부 결정). 결국 민법 제619조에서 처분능력, 권한 없는 자의 단기임대차의 경우에만 임대차기간의 최장기를 제한하고 있을 뿐, 민법상 임대차기간이 영구인 임대차계약의 체결을 불허하는 규정은 없다.

소유자가 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않으나, 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용수익권을 포기하는 것까지 금지되는 것은 아니다(대법원 2017. 6. 19. 선고 2017다211528, 211535 판결 등 참조).

따라서 임대차기간이 영구인 임대차계약을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 임대차계약을 인정한다고 하더라도 사정변경에 의한 차임증감청구권이나 계약 해지 등으로 당사자들의 이해관계를 조정할 수 있는 방법이 있을 뿐만 아니라, 임차인에 대한 관계에서만 사용?수익권이 제한되는 외에 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것도 아닌 점 등에 비추어 보면, 당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차기간을 영구로 정한 약정은 이를 무효로 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용된다고 보아야 한다.

특히 영구임대라는 취지는, 임대인이 차임지급 지체 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임차인이 임대차관계의 유지를 원하는 동안 임대차계약이 존속되도록 이를 보장하여 주는 의미로, 위와 같은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 의무가 되나 임차인에게는 권리의 성격을 갖는 것이므로 임차인으로서는 언제라도 그 권리를 포기할 수 있고, 그렇게 되면 임대차계약은 임차인에게 기간의 정함이 없는 임대차가 된다(대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결 참조).

☞ 대법원은 위 법리에 따라, 원심판결 중 임대차기간을 영구로 정하였다는 이유만으로 임대차계약을 무효라고 단정하여 임차권설정등기절차의 이행을 구하는 원고의 예비적 청구를 기각한 부분을 파기환송하였습니다.