위반건축물의 매도와 하자담보책임

◇ 잘 모르고 위반건축물을 살 수 있습니다.

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위반 건축물은 건축물의 현황이 건축법에 의하여 허가받은 내용과 다른 경우입니다. 무허가 건축물이 아닌 이상 준공 후 증축이나 구조 및 용도를 변경하려면 관할 관청에 변경허가를 받아야 하는데 이러한 절차를 거치지 아니하거나 변경허가를 받을 수 없는 관계로 무단으로 변경을 하는 경우에 위반건축물이 됩니다.

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매매 과정에서 건축물대장을 열람하여 관할관청에서 위반건축물로 적발하여 그 사실을 기재해 놓았는지 여부를 알 수 있습니다. 현실적으로 관할관청에서 미처 파악하지 못한 위반건축물이 많이 있습니다. 따라서 건축물대장 상에 기재가 없다고 하여 위반건축물이 아니라고 안심할수는 없습니다.

 

◇ 매수 후 위반건축물임을 알게 되면 어떻게 해야 할까요

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매수인이 위반건축물임을 모르고 매수하였다가 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다. 관할관청에서 위반사항을 적발하여 시정명령을 하였는데 건물주가 시정하지 아니한 채 매도하거나, 상대방이 매수한 후에 위반사항이 적발되는 경우 등입니다.

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이 때에 매수인이 매도인을 상대로 (1) 위반사항에 대하여 비용을 들여 시정을 하거나, (2) 이행강제금을 부담하기 보다는 차라리 (3) 매매계약 자체를 해제하기를 원하는 경우가 있을 수 있습니다.

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◇ 위반건축물 매매에 하자담보책임을 적용할 수 있을까요

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매수인은 매매계약 자체의 해제를 원하는데, 매도인이 동의하지 않는 경우에 민법상 하자담보책임이 인정될 수 있는지 문제가 됩니다. 민법 제580조 제1항에 의하면 매매목적물에 하자가 있으면 매수인은 하자담보책임을 이유로 매매계약을 해제하고 원상회복(매매대금 반환)과 관련 손해의 배상을 청구할 수 있도록 정하고 있는데, 위반건축물 매매에도 이를 적용할 수 있는지 여부가 문제됩니다.

민법 관련 규정 ​ 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매 수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. ② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다. 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ​

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◇ 하자담보책임을 구하는 민사 소송에 있어 구체적인 쟁점들은 무엇일까요

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매수인은 매도인이 계약 해제에 응하지 아니하는 경우에 민사소송을 제기하여 하자담보책임을 이유로 계약해제, 매매대금의 반환, 지출한 관련 비용 상당의 손해배상을 구하게 됩니다.

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소송에서는 (1) 매매목적인 건물이 건축법상 위반건축물에 해당하는 것을 민법 제580조 제1항의 매매 목적물의 하자로 볼 수 있는지, (2) 그 하자가 계약의 목적 달성이 불가능할 정도로 중대한 것인지, (3) 상대방이 계약시에 그 하자를 알았거나 과실로 인하여 알지 못하였는지 여부가 쟁점이 될 수 있습니다. 하자의 존재와 중대성 여부는 원고인 매수인이, 매수인의 과실은 매도인이 각각 입증하여야 합니다.

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◇ 하자담보책임 관련한 법리는 어떻게 되는가요

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하자와 관련하여, 매매 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질, 성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에게 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당하고, 이러한 하자의 존부는 매매계약 성립 시를 기준으로 판단하게 됩니다(대법원 2001. 1. 18. 선고98다18506 판결 등).

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매매목적물의 하자로 인하여 계약을 달성할 수 없게 되었는지 여부는 계약에 이르게 된 동기 및 목적, 계약 당사자가 처한 상황, 목적물의 종류와 성상, 하자의 내용과 정도, 보수에 소요되는 기간이나 비용 등 계약 체결 전후의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 매수인의 입장에서 객관적으로 판단하게 됩니다(대법원 2010.9.9.선고2010다27625 판결 등).

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◇ 위반건축물로 인한 하자담보책임 인정한 사례가 있는가요

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3층 건물을 매수한 후 3층의 건물의 3개 층 전부가 무단 용도변경 및 무단대수선이 된 사실을 나중에 알게 된 매수인이 매도인을 상대로 하자담보책임을 주장하여 손해배상을 구한 사건이 있습니다.

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법원은 위 사건에서 매매 당시 매수인이 위반건축물인 사실을 알고 있었다는 매도인의 항변을 배척하고, 민법 제580조의 하자담보책임을 인정하여 계약 해제와 원상회복으로서 매매대금 반환, 매수인이 건물 취득 과정에서 지출한 비용 중 상당 부분을 손해로 인정하여 배상을 명하는 판결을 한 사례가 있습니다.

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