제소전 화해조서 빠르고 정확한 해결을 위해

커져가는 임대차 분쟁
해결을 위해서

 

 

 

 

집주인 A씨는 9개월이 넘게 월세를 밀리고 버티는 세입자로 인해 큰 스트레스를 받았습니다. 코로나로 인해 사정이 어려워졌다며 조금만 기다려달라는 간절한 세입자의 부탁에 A씨는 6개월 가량을 기다려 주었으나, 계약 만기일이 다가오는 시점에도 세입자는 월세를 납부하지 못했습니다. 

 

 

오랜 기간 월세를 밀리고, 계약만기일이 다가옴에 따라 A씨는 퇴거를 요청했으나 세입자는 도리어 '연락하지 마세요 황당한 문자 답장을 보냈습니다. 결국 A씨는 법원에 명도소송을 신청해야 했습니다. 소송을 진행하고 판결까지 6개월이 넘는 시간을 허비하였으나 밀린 월세를 아직도 받아내지 못했습니다. 

 

 

이러한 경험을 한 집주인들은 법적으로 처리하고자 해도 그 기간이 길어 정신적으로 고통을 받게 됩니다. 월세를 밀리는 임차인과 계약하지 않도록 하는 것이 가장 좋지만, 이러한 일이 발생할 경우를 대비하여 제소전 화해를 통해 임대차 분쟁이 커지는 것을 방지할 수 있습니다.

 

 

따라서 오늘은 만연하게 발생할 수 있는 임대차 분쟁의 해결 방안 중 하나인 제소전 화해에 대하여 알아보도록 하겠는데요. 관련한 내용으로 고민을 갖고 계시는 분들이 있다면  아래의 내용을 참조하시어 슬기로운 대처로 나의 권리를 되찾으실 수 있기를 바라겠습니다.

 

 

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제소전 화해조서란?

 

 

이는 개인과 개인 사이에 민사 분쟁이 발생했을 때 이것이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전 법관 앞에서 화해조서를 받는 제도입니다. 제소전 화해조서는 임대차 관계에서 분쟁이 발생했을 때 많이 활용됩니다. 

 

 

임차인 입장에서는 불리한 내용이 강행되는 것은 아닌지 우려할 수 있습니다. 하지만 제소전 화해조서는 상호'동의'하에 성립됩니다. 어느 한쪽이라도 동의하지 않으면 성립되지 않기 때문에 부당한 조항으로 인해 건물에서 쫓겨날 것이라는 염려는 하지 않아도 됩니다.

 

 

 또한 임대인이 계약기간 만료 후 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인도 이를 활용하여 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 반드시 임차인에게만 불리하게 진행되는 것은 아닙니다. 

 

 

· 제소전 화해조서 신청 절차

 

법원에 신청서 접수-> 신청서 송달 -> 심리기일 지정 및 통지-> 본인확인 후 재판 -> 화해 성립-> 신청서를 토대로 조서 작성-> 화해조서 송달 순으로 진행됩니다.

 

 

이러한 과정을 거쳐 제소전 화해조서가 확정되면 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그 때문에 이 약속을 위반하게 되면 조서를 기초로 한 강제 집행이 가능합니다.

 

 

 

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제소전 화해조서 작성시 주의사항은

기본적으로 강제 집행을 할 수 있도록 특약 등 요건을 잘 정리하는 것이 중요한데요. 한쪽의 권리에만 치중하여 기재하는 것은 지양해야 합니다. 이에 따라 강제 집행을 못 하게 되는 경우도 발생할 수 있습니다. 

 

 

또한 앞서 설명해 드린 바와 같이 확정판결과 같은 효력을 지니기에 내용에 대해 번복하는 것이 불가능합니다. 따라서 내용을 작성할 때는 신중의 신중을 가하여 작성해야 합니다.

 

 

또한 법에 위반되는 내용은 넣어도 그 효력이 인정되지 않습니다. 본인에게 불리한 조항이 있는지도 꼼꼼하게 검토해보아야 합니다. 이미 성립된 내용에 관해서는 번복할 수 없기 때문에 불리한 조항이 있는지 혼자서 확인이 어렵다면 법률전문가의 도움을 받아 검토하는 것이 좋습니다.

 

 

임차인이 중도에 바뀌게 될 경우에는 기존의 화해조서의 효력이 미치지 않습니다. 임차인이 바뀐 후에는 제소전 화해조서를 새롭게 작성해야 합니다. 

 

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강제집행은 어떻게 해야 할까

임대인이 직접 임차인의 짐을 밖으로 빼는 행위는 해서는 안 됩니다. 임차인이 의무를 다하지 않을 경우 계약이 해지된 상태로 불법 점유를 한 것이지만, 임차인이 직접 짐을 빼내게 되면 건물침입죄, 절도죄 등으로 역으로 고소를 당하게 될 수 있습니다. 

 

 

만일 상대방의 의무를 다하지 않아서 강제집행을 하고자 할 때에는 법원에 집행문 및 송달 증명원 발급 신청을 합니다. 상대방이 어떤 조항을 위반했는지를 작성하여 신청하면 1주일 정도의 시간이 소요됩니다. 

 

 

관할 법원 집행관은 강제 집행이 이루어질 것이라는 내용의 통지서를 당사자에게 전달합니다. 통지서를 전달한 후 명령에 응하지 않을 경우 강제 집행이 진행되게 됩니다. 

 

 

이처럼 제소전 화해 제도를 활용하면 신속한 집행과 사전 예방으로 법률 비용에 대한 부담을 낮출 수 있습니다. 하지만  일반 재판보다 간단하고 빠르게 해결할 수 있다는 이점이 있는 만큼 약속을 어긴 대가가 크게 작용합니다.

 

 

일반적으로 자주 작성하게 되는 서류가 아닌 만큼 난해하고 어렵게 다가올 수 있기에 초기 작성 단계에서 전문지식을  갖춘 변호사와 꼼꼼한 검토를 하고 작성하는 것이 좋습니다.

 

 

나에게 불리하게 적용되는 조항이 있는 것은 아닌지, 더 유리하게 작성할 수 있는 방법은 없는지 다각적으로 검토하고 결정하는 것이 중요합니다. 사전에 제소전화해를 준비하지 못해서 법정 소송에 휘말리게 되어 소중한 시간과 재산을 허비하게 되는 분들이 많습니다.

 

 

부동산 전문 변호사 서경배 변호사는 미리 준비하여 법적 분쟁을 사전에 방지할 수 있도록 돕겠습니다. 현명한 대처로 소송에 드는 시간과 비용을 절약하시길 바랍니다.