전세계약파기의 배상책임

전세계약파기 분쟁 사례

부동산 분쟁들 중 빈번하게 발생하는 전세계약파기는 전세계약 체결 후 예상치 못한 문제가 발생하여 전세계약파기가 될 경우에는 계약 파기에 대한 책임을 묻고 금전적 보상을 위하여 소송을 제기 할 수 있는 사안으로 다음 사례를 통해 알아보겠습니다.

세입자는 아파트 전세계약을 하기로 하고 집주인에게 계약금으로 4천만원을 먼저 전달하고, 이사를 시작하였습니다.

문제의 발단은 세입자의 반려견 3마리였는데, 집주인은 반려견 3마리를 키운다는 사실을 모르는 상태에서 계약 했다며 전세계약파기를 결정하고 세입자에게 내용증명을 발송 하였습니다.

 

그러나 세입자는 전세계약서에 반려동물을 키우면 안 된다는 조건이 없었으므로 전세계약파기 사유가 될 수 없다고 주장하게 되었습니다.

그러자 집주인은 세입자의 계약금 4천만원을 법원에 공탁하여 세입자가 4천만원을 수령하도록 하였고 이에 세입자는 임대차계약서에 따라 2배인 8천만원을 지급요청 하는 손해배상 청구소송을 제기하였습니다.

 

재판부에서는 계약서의 조건 중에 반려동물 키우는 것에 대한 여부가 없었으므로 세입자 입장에서도 굳이 먼저 반려견에 대해 말해야 할 이유는 없다고 보았고,

 

또한 통상적으로도 아파트 등의 다세대주택의 반려동물 키우는 것이 금지되어 있지 않으므로 반려견을 키운다는 것으로 전세계약파기의 이유가 되기는 다소 어렵다고 설명하였습니다.

결론적으로 세입자가 제기한 손해배상 청구소송에서 집주인이 보증금 증액 등의 부적절한 목적달성을 위한 파기요청은 아닌 것으로 보고 세입자 입장에서도 다른 거주지를 구하는 과정의 손해가 없었으므로 세입자가 요구한 4천만원 중에서 30%만 지급하도록 원고 일부 승소로 판결되었습니다.

적당한 구속력이 필요한 부동산 거래

위와 같은 경우 외에도 오늘은 서로 마음이 맞아 계약을 했더라도, 내일 또 어찌 바뀔지 모르는 것이 바로 부동산 거래입니다.

요즘처럼 부동산 시가가 높아지면 세입자 입장에서는 초조할 수 있습니다. 집주인이 결국 더 놓은 전세금에 다른 세입자와 계약하겠다고 전세계약파기를 할 수도 있기 때문인데요.

 

그럴 때 세입자 입장에서는 이 집을 믿고 다른 집으로 이사할 수 있는 타이밍을 놓치게 된 것과 계획대로 입주하지 못한 상황으로 인하여 다른 곳에 숙박하게 되어 발생되는 비용 등의 타격을 입게 됩니다.

또한 집주인 입장에서도 세입자에게 일방적인 해약을 당하게 될 경우에는 나름의 타격이 있으므로 부동산 거래에는 적당한 구속력이 존재할 필요가 있습니다.

전세계약파기의 배상책임

민법에 정해진 대로 부동산 거래 시에는 집값의 10% 정도의 계약금(담보금)을 주고 받게 되어 있고, 이 금액은 당사자들의 협의된 약정에 따라 달라질 수는 있습니다.

그러나 계약의 중도진행 상황 중 어느 한 편이 약속을 어길 경우 세입자가 어겼다면 계약금을 포기해야 하고, 집주인이 어겼다면 자신이 받았던 계약금의 2배를 세입자에게 지급해야 하는 것이 바로 해약금입니다.

주의할 점은 계약서상 명시되어 있는 금액이 정확하지 않다면 해약금이 인정되지 않지 않을 수 있다는 것입니다.

 

 

서로 실제 주고 받은 금액보다 계약서상 금액을 더 우선한 판례가 있다는 것을 기억하셔야 합니다.

물론 때에 따라서는 재판부의 재량으로 1억의 배상금이 7천만원 정도로 감해진 판례도 있으므로 판사의 재량이 더 클 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다.

심지어 계약할 때 거래할 정확한 부동산 주소와 구체적인 매매대금을 정하지 않고 막연하게 계약하기로 했다는 정도의 약속만 기재하는 정도로 허술하게 했을 경우에는 해약금이 아예 발생하지 않을 수도 있으므로 계약서 작성하실 때 고려해야 할 부분임을 명심하셔야 합니다.

법적인 대응이 필요한 경우

임대차 계약이 체결되었음에도 집주인인 임대인이 점유를 넘겨주지 않을 경우에는 두 사람 사이에 있었던 약속의 내용과 자신의 의무사항을 다했다는 것을 증명한다면 건물인도 청구소송을 할 수 있습니다.

또는 아파트나 주택에 대한 설명을 듣고 매물을 놓칠까봐 계약금 먼저 지급했는데, 이후 건물을 보니 설명을 들었던 것과 큰 차이로 계약금을 돌려 달라고 요청하였을 때 집주인이 전세계약파기 위약금으로 돌려줄 수 없다고 주장하는 경우도 발생할 수 있습니다.

대화가 통하여 합의로 문제가 해결되면 가장 좋겠지만, 자신이 가진 법적인 권리로 인하여 부당하게 손해를 보는 것 같은 생각이 든다면 결국 민사 소송을 준비해야 하므로, 객관적으로 입증된 증거 확보와 법리적인 구성이 중요한 사건으로서 변호사와 상의하실 것을 권해 드립니다.