상가임대보증금 문제 생겼다면

상가임대보증금 문제 생겼다면

상가임대보증금 문제는 상가 임대를 한 경우에 빼놓을 수 없는 부분입니다. 최근 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 넓히고 임대료 인상률을 낮추는 내용의 상가건물 임대차 보호법 시행령 개정안이 임법예고된다고 알려지기도 하였습니다.

발표에 따르면 상가임대차법의 적용대상을 정하는 환산보증금 액수를 지역별로 50 이상 인상하는 내용이 있습니다. 현행 상가임대차법은 상가임대보증금 등과 관련해 환상 보증금을 기준으로 세입자 보호 범위를 정하고 있습니다. 서울 지역의 경우에는 현행 환산보증금 상한이 3억 원에서 6억 1천만원으로 인상된다고 개정안에서 밝히고 있습니다.

상가임대에 관한 법률은 계속해서 변하고 있고 임차인과 임대인 모두 본인의 상황에서 상가임대보증금이나 계약이 어떤 요소에 의해 좌우되는지 명확히 알기란 어렵습니다. 그 탓에 상가임대보증금 문제나 계약 해지, 임대 갱신 등의 문제로 법정 분쟁까지 가는 경우도 있습니다.

최근 판례 중에는 임차인이 월세와 관리비를 연체하는 상황이 이어지는 가운데 상가의 주인이 바뀌었을 경우, 새 주인이 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 판결이 나왔습니다. 판례를 살펴보면 경매를 통해 상가를 사게 된 A 씨의 경우를 볼 수 있습니다.

A 씨가 산 상가 건물에는 B라는 임차인이 상가를 전 주인에게 임차한 상태였는데 월세와 관리 비등을 제때 내지 못해 4년간 수천만원을 연체하고 있는 상태였습니다. 문제는 B 가 전주인과 상가임대계약을 하며 맡긴 상가임대보증금보다 연체한 금액이 더 컸다는 점이었습니다.

A 씨는 임대차계약을 해지하겠다고 통보했는데 B는 상가임대보증금을 돌려받기 전에는 나갈 수 없다고 대응했습니다. A 씨는 연체된 임대료를 상가임대보증금에서 공제하였기 때문에 임대보증금을 반활할 수 없다고 답변한 뒤, 상가를 비워달라며 소송을 제기하였습니다.

재판부에서는 해당 사건에 대해 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종류 후에 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다는 점을 밝히며 임대차 관계가 종료된 뒤에 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한은 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되어야 한다고 밝혔습니다.

일반적으로 보았을 때 임차건물을 양도할 때, 연체차임이나 관리비 등이 남아있다고 해도 후일 임대차관계가 종료되는 경우에 임대차보증금에서 이를 공제하는 것이 거래관념에 부합한다는 것이었습니다.

해당 사례에서 B 가 A 씨의 건물이 된 상가를 사용하며 임대보증금보다 많은 금액을 연체하였을 경우에는 A가 보증금에서 해당 금액을 공제하는 것이 가능하며 임대차계약 해지 역시 가능하다는 판결이었습니다. 재판부에서는 B에게 상가를 인도하고 밀린 관리비 등을 A 씨에게 지불하라고 판결하였습니다.

상가임대보증금은 그 금액이 적지 않기 때문에 어떤 판결을 받느냐에 따라 큰 금액을 손해볼 수도 있는 문제입니다. 때문에 임대차계약과 관련하여 분쟁이 발생했을 경우에는 법적으로 대응을 철저히 해야 합니다. 서경배 변호사는 임대차 계약과 상가임대보증금 문제 등과 관련한 풍부한 경험과 지식을 바탕으로 도움을 드리고 있습니다.