상가임대차보증금 문제 발생시에는?

상가임대차보증금 문제 발생시에는?

사람들이 물건을 사고 팔기 위해 필요한 상가, 판매하는 것들도 다양하고 특히 독특함을 추구하는 요즘 색다른 인테리어로 꾸며진 곳들도 많습니다. 하지만 이 상가건물 평범하게는 모두 임대 받아 운영하는 것입니다. 특히나 번화가의 상가는 상가임대차보증금이 그렇지 않은 지역에 비해 높습니다. 상가는 주택과 다르게 그 가치를 임대인이 높일 수 있습니다. 특히 장사 수완이 좋아 사업에 성공한 경우 다음 임대차에게 높은 권리금을 받을 수 있고, 상가임대차보증금 또한 더 높게 받을 수 있습니다.

그리고 계약 도중 보증금은 재계약시 기존 보증금의 12%를 넘길 수 없습니다. 또한 상가임대차보호법이라는 것으로 사업자등록의 대상이 되는 영업용에만 해당되며, 상가건물 임차인 중에서도 환산보증금이 일정금액 이하인 영세상인만 이 법에 의해 보호를 받습니다. 서울은 4억원 이하, 수도권과 광역시는 2억 4천만원 이하, 그 밖의 지역은 1억 8천만원 이하입니다. 환산보증금은 월세에 100을 곱하여 거기에 보증금을 더한 것으로 계산이 됩니다.

결코 적은 금액이 아닌 상가임대차보증금 왕왕 받지 못하는 경우도 발생합니다. 이럴 때는 임차권등기명령제도를 이용하여야 합니다. 임차권등기명령제도란 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 임차인으로서 권리를 가지게 되고 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 원래 가지고 있던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 

이 제도는 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 임차인이 신청할 수 있습니다. 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원이나 시, 군 법원에서 신청할 수 있습니다. 신청서에는 사건의 내용, 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호, 임대차의 목적인 건물의 표시, 반환 되지 않은 임대차 보증금액 및 차임, 신청의 이유 등을 상세하게 기입하여야 합니다.

재판을 통해서 대항력과 우선변제권을 취득하게 되면 일단락이 됩니다. 하지만 우선변제권이 있다 하더라도 임대인의 개인 사정에 의해서 이 효력을 사용치 못할 수 있습니다. 이 후에는 강제경매나 다른 제도를 이용하여 본인의 상가임대차보증금을 받아야 합니다.

이런 부동산거래에 있어 문제가 발생한다면 굉장히 복잡해집니다. 하지만 법률로 잘 제정이 되어있어 곤란치만은 않습니다. 해당 법률에 있어서 다양하게 이용하여 승소하고, 실무경력이 많은 서경배변호사와 상담을 통해 문제를 해결하시기 바랍니다.