계약갱신요구권 어떻게?

계약갱신요구권 어떻게?

대한민국 자영업을 하는 국민 중 ‘내 가게’에 하는 사람들은 적습니다. 대부분의 사람들은 임대차계약으로 영업하는 사람들이 대부분입니다. 상가는 어디에든 있지만, 유동인구나 환경을 따지기 때문에 인기 있는 지역일 수록 임대료는 상승을 합니다. 상가 지역의 인기가 더 높아지고 수요에 비해 공급이 적어지는 상황이 오게 되면 시장의 가격은 상승하기 마련입니다. 터무니 없는 보증금을 요구하거나 계약 갱신을 해주지 않을 때에 계약갱신요구권이라는 것을 사용하여야 합니다.

계약갱신요구권이란 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 임차인은 상가건물임대차 계약갱신을 원하는 때에는 임대차 기간이 만료되기 전에 계약갱신 의사를 임대인에게 표시해야 계약이 갱신되기 때문에 꼭 유의하시기 바랍니다. 계약갱신 요구는 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 안에서 누릴 수 있는 권리입니다.

그렇다면 도대체 왜 임차인의 계약갱신요구권을 들어주어야 하는지 의문이 들 수 있습니다. 점포를 임대하는 임차인은 영업 초기에 인테리어 비용이나 시설 비용, 그 밖에 투자비용이 크기 때문인데요. 임대차기간의 종료로 영업장을 옮겨야 할 경우 투자비용을 회수하지 못하고 큰 손실을 입는 것을 막기 위해서 입니다. 그래서 최소한의 임차기간을 보장하고, 비용회수를 원활히 하고자 임차인의 계약갱신요구권을 인정해 주는 것입니다. 허나 갱신 시에는 보증금이 증가할 수도 있습니다. 당시의 보증금의 9%를 초과할 수 없기 때문에 부담은 적습니다.

하지만 계약갱신요구권에도 맹점은 있습니다. 5년까지만 보장이 되기 때문에 계약 당시의 임대인에게서 장기적으로 임대 계약을 유지할 것을 약속 받아 큰 투자를 하였지만 5년이 지난 후 임대인이 바뀌면, 들였던 투자 금액은 물론이고, 이미 계약 후로 5년이 지났기 때문에 이를 보호 받을 수 없습니다. 이러한 맹점 때문에 큰 손해를 입은 사람들이 굉장히 많습니다. 법적인 보호를 받을 수 없기 때문에 문제가 되는 것은 아니지만 전 세입자에게 권리금을 주고, 재개발로 인해 권리금 회수의 어려움을 겪을 수 있기 때문입니다.

계약갱신요구권이 있다 하여도 재개발구역은 조심하여야 합니다. 재개발이 되는 경우에는 권리금을 임대인에게로부터 회수하는 것이 불가능하고, 새로운 임차인에게서 받아야 하기 때문입니다. 그래서 상가를 임대 받을 때 너무 높은 권리금일 때는 한번 더 고민해 보는 것이 좋습니다.

저 상가가 재개발이 될지 안될지는 좋은 안목이 필요합니다. 그래서 이런 분야에 실무경험을 갖춘 사람과 함께 상담해보는 것이 좋습니다. 재개발 자문 위원으로 활동 중인 서경배변호사는 여러분의 고민해결을 적극 도와드릴 수 있습니다. 계약갱신요구권, 부동산 관련해서 법적 자문은 서경배변호사에게 맡겨주시기 바랍니다.