부동산법변호사/서경배변호사
안녕하십니까?
부동산법에 지식이 풍부한 부동산법변호사 서경배변호사입니다. 부동산을 매매하는 경우에는 매도인과 매수인에게는 이행해야 할 의무 들이 있습니다. 그래서 오늘은 "부동산매매계약 이행"에 관한 법규에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산매매계약의 이행의무
부동산매매계약의 효력
매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 대금지급의무
매도인은 매수인에 대해 매매의 목적이 권리를 이전해야 하고 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다. 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행해야 합니다.
동일기한의 추정
매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대해서도 동일한 기한이 있는 것으로 추정됩니다.
대금지급장소
매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도 장소에서 이를 지급해야 합니다.
과실의 약속
매매계약 있은 후에도 인도하지 않은 부동산으로부터 생긴 과실은 매도인에게 속합니다. 따라서 농지를 인도하기 전까지 농지로부터 발생하는 과실은 매도인의 소유가 됩니다. 이때 과실이란 물건으로부터 생기는 경제적 수익을 말합니다.
대금의 이자
매매대금의 지급에 대해 기한이 없으면 매수인이 목적물의 인도를 받은 때까지 그 매매대금을 지급하지 않은 경우에는 목적물의 인도를 받은 날부터 대금의 이자를 지급해야 합니다.
매수인의 매매대금지급의무
매수인은 매매대금을 지급기한 일자에 맞추어 매도인에게 지급해야 합니다.
매매대금은 통상 계약금, 중도금 잔금으로 나누어 지급합니다.
권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권
매매의 목적물에 대해 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부다 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.
하지만 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그 지급을 거절할 수 없습니다. 이런 경우에 매도인은 매수인에 대해 대금의 공탁을 청구할 수 있습니다.
매도인의 소유권이전의무
매도인은 농지를 매수인에게 이전해야 할 의무를 집니다.
매도인의 소유권이전의무는 원칙적으로 매수인의 대금지급의무와 동시이행의 관계에 있습니다.
소유권이전등기의무
부동산 매매계약으로 매수인이 소유권을 얻으려면 부동산을 매매한다는 당사자의 의사의 합치 외에 등기를 해야 그 효력이 생깁니다.
부동산의 소유권을 이전하는 부동산 매매계약에서는 다른 특약이나 특별한 사정이 없는 한 아무런 부담이 없는 완전한 것이어야 합니다.
목적 부동산의 점유의 이전
매도인은 매수인에게 부동산의 점유를 이전해주어야 합니다. 부동산의 점유란 부동산을 사실상 지배하는 것을 말합니다. 만약 매매목적물인 부동산에 불법점유자가 있는 경우, 매도인은 불법점유자로부터 부동산의 점유를 회복하여 매수인에게 부동산의 점유를 이전해 줄 의무가 있습니다.
소유권이전등기를 위한 서면의 지급
매도인은 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 서면을 지급해야 합니다.
종물 또는 종된 권리의 이전
종물은 주물의 처분에 따르는 것이 원칙이므로 특약이 없는 한 매도인은 종물 또는 종된 권리도 이전해야 합니다. 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위해 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 물건을 주물이라고 하고 주물에 부속된 물건을 종물이라고 합니다.
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