무허가건물과 손해보상

무허가건물과 손해보상

 

 

일반적으로 토지수용보상금은 합법적인 건물에대해서 보상을 해주게 되어있습니다.

무허가건물도 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률의 손실보상 대상이 될까?

이번 시간에는 무허가건물과 손해배상에 대해서 토지수용보상금변호사 서경배변호사와 같이 포스팅을 통해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

무허가건물과 손해보상은?

 

공유토지상 무허가건물을 소유하고 있던 중 그 토지가 지방자치단체에 의해 도시계획사업지구로 편입되었는데, 이 경우 지장물인 건물이 토지수용법상 손실보상의 대상이 되기 위해서 적법한 건축허가를 받아서 건축된 것이어야 되고 이 무허가건물은 손실보상의 대상이 될까?

 

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제75조 제1항에 의하면 건축물, 입목, 공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대해서는 이전에 필요한 비용으로 보상을 해야 합니다. 단, 아래 각호의 1에 해당하는 경우는 당해 물건의 가격으로 보상을 해야 합니다.

 

1. 건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 해서 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우"고 규정을 하고 있고, 동법 시행규칙 제33조는 건축물의 평가에 관해서 ".건축물(담장 및 우물 등의 부대시설을 포함함)에 대해서는 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련이 되는 제요인을 종합적으로 고려해서 평가를 합니다.

 

건축물의 가격은 원가법으로 평가를 합니다. 단, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의해서 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라서 이주대책을 수립, 실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우나 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말함)이 원가법에 의해서 평가한 금액보다 큰 경우는 거래사례비교법으로 평

가를 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

건축물의 사용료는 임대사례비교법으로 평가를합니다. 단, 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 않은 경우에는 적산법으로 평가할 수 있습니다.

 

물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담을 합니다. 단, 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용이나 처분할 목적으로 철거하는 경우는 건축물의 소유자가 부담한다 라고 규정하고 있는 데, 손실보상을 받기 위하여 건축허가를 받아야 하는지에 관해서는 명문의 규정이 없습니다.

 

지장물인 건물이 구 토지수용법상 손실보상의 대상이 되기 위하여는 적법한 건축허가를 받아 건축된 것이어야 하는지에 관해서 판례를 보면은 도시계획법에 의한 토지 및 지장물의 수용에 관해서 준용되는 토지수용법 제49조 제1항, 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 제2항 제3호, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제4항, 제5항, 제8항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조 제1항, 제2항, 제4항에 의하면, 지장물인 건물의 경우 그 이전비를 보상함이 원칙이지만, 이전으로 인해서 종래의 목적대로 이용 및 사용할 수 없거나 이전이 현저히 곤란한 경우나 이전비용이 취득가격을 초과할 때에는 이를 취득가격으로 평가해야 하는데, 그와 같은 건물의 평가는 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 그 난이도 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려해서 특별히 거래사례비교법으로 평가하도록 규정한 경우를 제외하고는 원칙적으로 원가법으로 평가해야 한다고만 규정함으로써 지장물인 건물을 보상대상으로 함에 있어 건축허가의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 오히려 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제5조의9는 주거용 건물에 관한 보상특례를 규정하면서 그 단서에 주거용인 무허가건물은 그 규정의 특례를 적용하지 않은 채 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조에 따른 평가액을 보상액으로 한다고 규정하고, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조 제5항은 지장물인 건물이 주거용인 경우에 가족수에 따른 주거비를 추가로 지급하되 무허가건물의 경우는 그렇지 않다고 규정함으로 무허가건물도 보상의 대상에 포함됨을 전제로 하고 있습니다.

 

이와 같은 관계법령을 종합해서 보면은 지장물인 건물은 그 건물이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 토지수용법상의 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면은 손실보상의 대상이 됨이 명백하다고 하였습니다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99두10896 판결, 2001. 4. 13. 선고 2000두6411 판결).

 

그래서 위 무허가건물도 토지수용법상의 사업인정의 고시 이 에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 될 것으로 보입니다. 하지만 신법 시행규칙 제52조는 영업허가를 받지 않은 영업의 손실보상에 관해서 특례규정을 두고있는데, 이와 마찬가지로 무허가건축물의 경우에는 보상액의 산정에 영향을 미칠 것으로 생각이 됩니다.

 

 

 

 

 

지금까지 무허가건물과 손해보상에 대하여 알아보았습니다. 토지수용보상금 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 소송의 시간과 결과 적인 면에서 효과적입니다.
토지수용보상금변호사 서경배변호사는 토지수용보상금 관련 행정소송에 지식과 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 토지수용관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.