부동산매매계약의 해제_부동산변호사

부동산매매계약의 해제_부동산변호사

 

부동산 매매계약의 해제
부동산변호사 서경배변호사

 

 

 

 

 

 

* 부동산 매매계약

 

부동산 매매계약은 매도인이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 매수인이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다. 계약의 당사자 사이에 특별한 약정이나 관습이 없으면 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 부동산을 이전하여야 하며 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

* 법정해제

 

- 이행지체

 

매매계약의 일방 당사자가 그 채무를 이행하지 않은 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않은 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 일방 당사자가 그 시기에 이행하지 않은 때에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다.

 

- 이행 불능

 

채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

* 법정해제의 효과

 

- 원상회복의무

 

일방 당사자가 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야 합니다.

 

- 동시이행의 항변권

 

매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있습니다.

 

- 손해배상청구

 

일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

* 약정해제

 

당사자들이 매매계약을 할 당시에 했던 약정대로 해제가 가능합니다. 해제 시의 효과에 대하여 약정이 가능하며, 약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않습니다.

 

매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은, 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항입니다. 이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수는 없습니다.