아파트 재건축 연한 어떤 문제가 나타날지

아파트 재건축 연한 어떤 문제가 나타날지

건물과 거리의 모습이 담긴 사진이나 영상 등을 보았을 때 사람들은 대부분 별다른 설명 없이도 현재의 모습을 담은 것인지, 아니면 과거의 모습을 담은 것인지를 알 수 있습니다. 이는 사람들의 옷차림이나 모습이 달라진 것도 있지만 거리나 건물의 모습을 통해서 어느 시기를 나타내고 있는지를 확인할 수 있기 때문입니다.

특히 요즘은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구 등을 허물고 다시 짓는 재건축이 활발하게 이루어지면서 더욱 과거의 모습과 현재의 모습을 비교하기가 용이하게 변하고 있습니다. 이 때 재건축이란 단순히 집을 철거하고 다시 짓는 것이 아니라 주택건설촉진법에 근거하여 노후되거나 관리 상태가 불량한 주택을 철거하고, 해당 토지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업을 말합니다.

만약 재건축을 원한다면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 아파트의 경우 건축된 지 40년이 넘어야 하며, 300세대 이상 거주할 수 있어야 하거나 부지면적이 일만 제곱미터 이상 되어야 하며, 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택단지가 재건축 판단을 받아야하는 기준을 가집니다. 이 기준을 충족하지 못한다면 재건축을 진행하기 어렵습니다. 

다양한 재건축 관련 분쟁 중에서 아파트 재건축 연한과 관련한 사례를 살펴보고 어떠한 법 조항을 적용할 수 있을지 알아보겠습니다.

약 40년 전 B동에 ㄱ아파트를 건설한 ㄴ건설사는 완공 후 분양까지 마치고, 이후 시간이 흘러 ㄱ아파트가 완공된 후 40년이 지났고, 아파트 재건축 연한 조건을 만족하여 재건축을 결정했습니다. 그런데 ㄱ아파트를 재건축하는 과정에서 ㄴ건설사 명의로 되어있는 토지 일부가 발견되었습니다. 이에 ㄱ아파트 소유자들이 등기상 착오를 주장하며 등기이전 소송을 제기했는데요. 

이에 대하여 1심 재판부는 ㄴ건설사가 공유지분에 대해 세금을 납부하지 않았거나 권리행사를 하지 않았다고 해서 아파트 공유자들이 ㄴ건설사의 지분을 시효 취득했다고 보는 것은 어렵다고 판단하여 원고패소 판결을 선고했습니다.

이에 아파트 소유자들은 항소심을 청구하였고, 항소심 재판부의 판단은 원심과 달라졌습니다. 항소심 재판부는아파트 재건축 연한과 관련한 사건에 대하여 ㄱ아파트의 놀이터 및 주차장 등 대지 일부분의 등기부상 명의는 ㄴ건설사로 되어 있지만, 아파트 분양이 시작되면서 이 후 40년간 ㄴ건설이 해당 토지를 점유하거나 이용한 적이 없으며 지분에 대한 세금도 내지 않았다고 설명하였습니다.

이러한 상황을 종합해봤을 때 항소심 재판부는 해당 토지에 대한 시효를 취득한 것은 ㄴ건설사가 아닌 ㄱ아파트 수분양자 및 그들로부터 아파트를 매수한 사람들에게 있다고 볼 수 있다고 판시하였습니다.

또한 항소심 재판부는 ㄴ건설사가 분양한 다른 아파트에는 건설사 명의로 남아있는 토지 지분이 없는 것도 고려해야하며, 해당 사건처럼 ㄴ건설사 명의로 남아있는 지분은 아파트 분양 시 누락됐거나 착오가 있었던 것으로 판단된다고 덧붙였습니다.

결국 해당 사건에 대하여 항소심 재판부는 B동에 위치한 ㄱ아파트 입주자들이 ㄴ건설사를 상대로 제기한 소유권이전등기 청구소송 항고심에서 원심을 깨고 원고 승소 판결을 확정 지었습니다.

재건축이 필요하다고 판단되는 아파트나 주택의 경우 재건축 조합을 설립하는 등의 과정을 거치기 전에 해당 주택이 재건축 가능한지의 여부를 정확히 알고 판단해야 할 필요성이 있습니다.

만약 재건축을 고려하고 있는 상황이라면 주택이 노후되어 안전사고의 우려가 있거나 주택을 유지하기에 과다한 비용이 드는 경우인지 또 시장이나 군수 등이 도시미관 및 구조적 결함을 이유로 삼아 재건축이 필요하다고 인정하는 경우인지 등 재건축을 진행할 수 있는 다양한 요건 중 어디에 속할 수 있는지를 파악하고, 법적 규정에 따라 재건축을 시행하는 것이 이 후 발생할 수 있는 분쟁 상황을 피할 수 있는 방법 중 하나입니다.

그러나 재건축을 진행하기 전 아파트 재건축 연한을 비롯하여 다양한 재건축 요건에 충족되는지를 판단하기 어려운 상황이라면 이에 대한 법률적인 조언을 구하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.