임차인 보증금_부동산임대변호사

임차인 보증금_부동산임대변호사

부동산임대변호사/서경배변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요.

부동산임대소송에 경험과 지식을 갖춘 부동산임대변호사 서경배변호사입니다.

오늘은 임대주택 임차인 보증금의 보호에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임차인 보증금의 보호

 

 

임차인의 보증금 보호를 위해 임차인은 대항력과 확정일자를 갖추면 보증금을 우선변제받을 수 있고, 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.

 

 

 

보증금 우선변제란?

 

대항력 취득

주택임대차보호법에 의해 아래의 어느 하나의 요건을 갖추면 임차인은 매수인·경락인 등 제3자에게도 임대차가 유효함을 주장할 수 있습니다

 

-임차권 등기

-주택의 인도와 주민등록을 마친 때

 

 

 

우선변제권 취득

임차인이 위의 대항력과 확정일자를 갖추면, 임대주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임대주택의 환가대금으로부터 후순위의 권리자나 일반채권자보다 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

소액보증금의 최우선변제

임대차보증금이 소액인 주택이 경매되는 경우에 경매신청 등기가 등기부에 기재되기 전에 전입신고 및 주택의 점유 요건을 갖추면, 일정액의 보증금을 최우선적으로 배당받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임대사업자의 임대보증금에 대한 보증가입이란?

 

보증가입 의무자

공공건설 임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입해야 합니다. 단, 아래의 경우에는 임대보증금에 관한 보증에 가입하지 않아도 됩니다.

 

 

-국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 해당 임대주택을 건설한 경우

 

 

-임대주택사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설립한 특수목적법인 등으로서 해당 단지 안에 있는 임대주택의 보증금과 국민주택기금 대출금의 합이 해당 단지 내 임대주택 건설원가의 80%(모회사 또는 최대출자자가 해당 법인 등에 대하여 연대보증을 할 경우에는 90%) 이하인 경우

 

 

단, 임대 개시 후 임대보증금 등이 조정된 경우에는 해당 임대주택을 감정평가한 금액의 80%(모회사 또는 최대출자자가 해당 법인 등에 대하여 연대보증을 할 경우에는 90%) 이하인 경우

 

 

임대사업자는 임대보증금에 대한 보증 가입 여부를 임대주택의 입주자가 잘 볼 수 있는 장소에 공고하고, 입주자가 그 임대주택에 입주한 후 지체 없이 보증서와 보증약관의 사본을 내주어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

보증대상 및 가입기간

임대보증금에 관한 보증에 가입하는 경우에 그 보증대상은 임대보증금 전액으로 합니다. 단, 아래의 경우에는 국민주택기금의 융자금과 임대보증금을 합한 금액에서 해당 주택을 감정평가한 금액의 60%에 상당하는 금액을 뺀 금액을 보증대상으로 합니다.

 

-국민주택기금 융자금 및 이를 담보하는 근저당권을 세대별로 분리하는 부기에 의한 변경등기를 한 경우(이 경우 등기는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있음)

-임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류·가압류·가처분 등을 해소한 경우

-임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우 등

 

보증의 가입기간은 표준임대차계약서상의 임대차 계약기간과 같아야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

미가입 시 제재

 

임대주택법제17조에 따라 임대보증금에 관한 보증에 가입해야 하는 임대사업자가 보증에 가입하지 않은 경우에는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처합니다.