부동산 근저당 해결은?

부동산 근저당 해결은?

부동산에 대한 소송은 예전부터 아주 민감한 내용 중 하나로 진행이 되고 있습니다. 직접적으로 금전적인 내용이 엮여 있기 때문에 분쟁이 자주 일어나기도 하는데 이럴 때는 혼자 해결하는 것 보다는 경험 많은 변호사를 대동해 해결하는 것이 좋은 방법 중 하나입니다. 오늘은 부동산의 여러 분쟁들 중 재건축조합과 근저당에 얽혀있는 사례에 대해 알아보도록 하겠습니다.

목동 한 시장에 토지를 소유하고 있는 A씨 등은 2005년부터 2007년까지 시장 쪽에 새로 생길 예정이던 주상복합건물의 신축 추진 조합에 소유권을 넘겼습니다. 그러나 분양신청을 하지 않았기 때문에 현금 청산을 받게 되었는데요, 구 도시정비법 제 47조에 따르면 분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 종료 이전에 신청을 철회한 조합원에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음날부터 90일 이내에 현금 청산이 가능하도록 규정하고 있습니다.

이 법령에 따라 A씨 등은 2008년 말에 조합에 청산금을 요구했지만 조합은 A씨 등이 넘긴 토지에 근저당권이 설정되어 있다는 이유로 부동산 근저당을 해결해 주기 전 까지는 청산금을 줄 수 없다고 했고 이에 A씨 등은 조합을 상대로 소송을 냈습니다.

재판부는 이 소송의 판결문에서 구 도시정비법 제47조에 따라 토지 등을 현금으로 청산해야 하는 경우 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 부동산 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 완전한 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다면서도 부동산 소유자가 조합에 소유권 이전등기와 인도를 이미 마친 때에는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지를 감안해 그 범위를 공평의 관념과 신의칙에 따라 다시 정해야 한다고 밝혔습니다.

이어서 토지 등 부동산 소유자는 분양신청을 하지 않으면 자신의 의사와 상관없이 구 도시정비법 제47조에 따라 현금으로만 청산 받아야 할뿐만 아니라 조합과 협의가 이뤄지지 않는 이상 청산을 받으려면 근저당설정등기를 말소해야 하는 부담까지 떠안게 된다면서 반면 조합은 이미 소유권을 이전 받아 사업을 추진하는 이익 등을 누릴 수 있고 민법 제364조 제3취득자의 변제조항에 따라 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는데 부동산 소유자가 근저당을 해소하지 않았다는 이유로 조합이 청산금 전액에 대해 지급하지 않고 버틸 수 있다고 보는 것은 불공평하다고 밝혔습니다.

따라서 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤지만 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다고 판시했습니다.

이것은 재건축조합에 부동산을 넘긴 뒤 분양권 대신 현금을 받아 청산할 때 근저당이 설정돼 있더라도 청산금의 일부를 받을 수 있다는 내용입니다. 관련해서 궁금한 사항은 언제든 서경배변호사가 답변해 드리겠습니다.