부동산 다운계약서 형사처벌

부동산 다운계약서 형사처벌

부동산 계약시 다운계약서로 인해 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 다운계약서를 쓰면 취득세 절감 효과가 있다고 유혹하는등 탈세를 목적으로 부동산거래에서 많이 이루어지고 있습니다. 명백히 불법인 다운계약서 작성이 수억원대의 금액을 낮춘 거래가 공공연히 이루어지고 있는데, 다운계약서란 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래가격이 아닌 허위의 거래가격으로 계약한 계약서를 말합니다.

즉 부동산 거래시 세금을 조금이라도 덜 내기 위해 하는 행위가 대부분이고 대개 매수인의 제안으로 수락하는 예가 많습니다. 시장군수는 신고한 거래계약서를 보고 정확하지 않다고 판단하면 신고한 사항의 사실 여부를 확인하기 위하여 거래당사자나 중개업자에게 계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 서면 등 관련 자료를 요구할 수 있고, 거래대금지급증명자료를 제출하지 않으면 2천만 원 이하의 과태료를 부과하며, 거래대금지급증명자료 외의 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 자료를 제출한 자에게는 5백만 원 이하의 과태료를 부과할 수 있습니다. 

실제로 부동산 거래시 매수인이 다운계약서를 요구하는 경우가 많은데, 이를 거절한다고 계약파기를 하지 못한다는 사례가 있습니다. ㄱ은 충남에 있는 ㄴ의 단독주택을 약 2억원에 매수하는 계약서를 작성하고 계약금 5000만원을 지급했습니다. ㄴ은 양도세를 줄이기 위해 "매매가를 실제보다 낮은 금액에 다운계약서를 써달라"고 요구해 특약이 이루어졌습니다. 

하지만 이후 ㄱ은 마음을 바꿔 부동산 다운계약서 작성을 거부했고 이에 ㄴ은 "약속한 다운계약서를 써주지 않는 것은 계약위반이니 집을 팔지 않겠다"며 잔금 수령을 거부했습니다. ㄱ은 "ㄴ이 매매계약에 따른 의무를 지키지 않았으니 계약을 해제하고 계약금의 두배의 위약금을 물어내라"며 소송을 제기한 사례입니다.

재판부는 부동산 매매대금을 약 2억원으로 정하는 계약서를 작성한뒤 ㄴ에 요구에 따라 매매대금을 ooo만원에 등기한다는 다운계약서 작성 특약을 추가한 사실은 인정 되지만 다운계약서 작성 합의는 매매계약에서 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과해 ㄱ이 이러한 다운계약서를 작성하지 않았다는 이유로 ㄴ이 매매계약의 해제를 주장할 수는 없다고 판단했습니다.

이처럼 다운계약서 약정은 부동산 매매계약의 주된 요소가 아니기 때문에 이행을 거절해도 계약위반으로 볼 수 없고 다운계약서를 작성해주지 않는다는 이유로 거래를 거부하면 계약 위반에 해당한다고 볼 수 있습니다. 또한, 다운계약서를 쓰게되면 당사자들은 세무조사를 받아야 하고 세액의 40%를 더 물어야 하며, 다운계약서를 주선한 공인중개사는 자격을 잃고 형사처벌을 받을 수도 있습니다.