상가임대차보증금회수 우선변제권

상가임대차보증금회수 우선변제권

 

임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

 

 

 

그러나 소액임차인이더라도 최우선변제권을 행사할 수 없는 경우가 있습니다.

그 경우로는 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없으며, 처음 상가건물임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

 

 

소액임차인이 최우선변제를 행사하려면 소액임차인의 범위에 속해야 합니다. 임차인의 보증금이 서울특별시의 경우 6천500만원 이하에 해당되어야 최우선변제 받을 수 있는 임차인이 됩니다. 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 됩니다.

예를 들면, 서울특별시에서 상가건물을 임차하면서, 보증금으로 1,000만원을 지급하고 매월 30만원의 차임을 지급하기로 약정한 상가건물 임대차에서 총 보증금은 4,000만원{(월차임 30만원 × 100) + 1,000만원 = 4천만원}으로 소액임차인에 해당됩니다.

 

 

 

그리고 최우선변제 행사 요건에는 대항요건을 갖춰야 합니다. 임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 하며, 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되야 합니다.

 

이밖에도 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각되어야 하고, 임차인은 채권의 원인과 액수를 기쟇나 서면으로 집행법원에 배당요구를 신청하면 됩니다. 이경우 신청서에는 집행력있는 정본이나 그 사본, 그밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다.

 

 

 

지금까지 상가임대차보증금회수 우선변제권에 대해 알아보았습니다. 예를들어 서울특별시에서 상가건물을 임차하여 보증금 3000만원에 상가를 운영하고 있는 임차인 A는 임차건물이 경매에 넘어가게 되자, 보증금을 돌려받고자 합니다. 그런데 임차한 상가건물에는 이미 다른 담보물권자들이 우선해 있습니다. 임차인 A는 보증금을 하나도 돌려받을 수 있을지를 알아보자면 다음과 같습니다.

 

 

 

 

소액임차인은 임차상가건물에 대해 상가건물 임대차보호법상의 요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 소액임차인은 지역별로 보증금액이 달리 규정되어 있는데, 서울시의 경우 6천500만원 이하의 보증금이어야 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다.

임차인 A의 경우 지역별 보증금액에 의해 소액임차인에 해당합니다. 따라서 서울특별시에서 상가건물을 임차한 A가 돌려받을 수 있는 최우선변제 보증금액은 2천200만원 이하의 범위에서 결정됩니다.