부동산변호사_부동산경매의 대상

 

 

 

부동산변호사_부동산경매의 대상

 

 

 

안녕하십니까. 부동산변호사 서경배변호사입니다.

오늘은 부동산경매의 대상에는 어떠한 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산경매의 대상

 

부동산경매의 대상에는 토지와 토지 정착물은 각각 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 토지의 정착물이 토지의 본질적인 구성부분이 되는 경우에는 토지와 별개로 경매될 수 없으며, 건축 중인 건물로서 아직 건물의 요건을 갖추지 못한 경우 역시 경매의 대상이 될 수 없습니다.   한편, 자동차, 선박, 건설기계, 항공기, 공장재단, 광업재단 및 광업권, 어업권 등의 권리는 부동산은 아니지만 법률에 의해 부동산 경매에 관한 절차가 적용됩니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 경매의 대상

 

부동산

 

부동산이란 토지와 그 정착물을 의미하며, 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다.

 

 

토지

 

-대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

토지의 정착물

 

건물

 

-도량이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해서

 경매될 수 없습니다. 그러나 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급

 되므로 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

-건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기

 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다. 그러나 건축이 어느 정도 완성

 되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물

 은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

-한편, 건물이 증축된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도

 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만. 기존건물에 부합된

 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다. 증축 부분이 독립된 부동산

 인지 부합물인지는 1. 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조 이거나 2. 그 용도와 기능

 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지

 의 여부, 3. 증축에서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 조합해서 판단해야 합니다.

 

수목

 

-토지 위에서 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지

 와 분리해서 경매 될 수 없습니다.

 

-그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될

 수 있습니다. 또한, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서

 경매될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

공유 부동산

 

-다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에는 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이

 될 수 있습니다.

 

-그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이

 없는 한 그대지 사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다.

 

 

 

 

 

부동산경매절차에 준하는 경우

 

 

선박, 자동차, 건설기계 및 항공기

 

-등기할 수 있는 선박, [자동차 등 특정동산 저당법]제 3조제2호에 따른 소형선박, 자동차,

 건설기계 및 항공기는 부동산이 아닌 동산에 해당하지만, 등기 또는 등록이라는 특수성 때문에

 부동산 경매에 관한 규정이 준용됩니다.

 

 

공장재단 및 광업재단

 

-공장재단과 광업재단은 1개의 부동산으로 보아 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다.

 

-광업재단이란 광업권과 광업권에 기해서 광물을 채굴, 취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 [공장 및 광업재단 저당법]에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말합니다. 다음에서 열거하는 것으로서 그 광업에 관해 동일한 광업권자에게 속하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다.

 

1. 토지, 건물, 그 밖의 공작물들

2. 기계, 기구, 그 밖의 공작물들

3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기 또는 등록이 가능한 동산

4. 지상권이나 그 밖의 토지사용권

5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권

6. 지식재산권

 

-공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 [공장 및

 광업재단저당법]에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것의

 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다.

 

1. 공장에 속하는 토지, 건물, 그 밖의 공작물들

2. 기구, 기계 전봇대, 전선, 배관, 레일, 그 밖의 부속물들

3. 선박, 항공기, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산

4. 지상권 및 전세권

5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권

6. 지식재산권

 

각종 권리

-광업권, 유료도로관리권 및 댐 사용권 등은 법률에 따라 부동산 경매 관한 규정이 적용됩니다.