부동산환매권 행사 기간은

부동산환매권 행사와 손해배상

 

 

국가나 지방자치단체 등 사업시행자가 공익사업을 목적으로 토지를 수용하였다가 나중에 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우에 원소유자가 사업시행자를 상대로 그 토지의 반환을 구할 수 있는 권리를 환매권이라고 합니다. 토지보상법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)은 제91조에서 환매권, 제92조에서 환매권의 통지 등을 각각 규정하고 있습니다. 

 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조(환매권) ① 공익사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 토지의 협의     취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다) 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한       다)은 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급       하고 그 토지를 환매할 수 있다.     1. 사업의 폐지ㆍ변경으로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 관계 법률에 따라 사업이 폐지ㆍ변경된 날 또           는 제24조에 따른 사업의 폐지ㆍ변경 고시가 있는 날    2. 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 사업완료일   ② 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권          은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.   ③ 제74조제1항에 따라 매수하거나 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수          없 다. 제92조(환매권의 통지 등) ① 사업시행자는 제91조제1항 및 제2항에 따라 환매할 토지가 생겼을 때에는 지체 없이 그 사실을 환    매권자에게 통지하여야 한다. 다만, 사업시행자가 과실 없이 환매권자를 알 수 없을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공    고하여야 한다.   ② 환매권자는 제1항에 따른 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날부터 6개월이 지난 후에는 제91조제1항 및 제2항에도 불구하고    환매권을 행사하지 못한다.

 

구 토지보상법 제91조 제1항은 토지 취득일로부터 10년 이내에 환매권을 행사할 수 있는 것으로 환매권의 발생기간을 제한하고 있었습니다. 헌법재판소는 2020. 11. 26. 2019헌바131 사건에서 해당 조항이 원소유자의 재산권을 침해하는 것이라고 하여 헌법불합치결정을 하였습니다. 국회는 그 후 토지보상법 제91조 제1항을 사업 폐지변경일 또는 사업완료일로부터 10년에 환매할 수 있는 것으로 개정하였습니다.

 

 

 

A씨의 땅은 주한미군 야외훈련장 용도로 사용권이 국가에 수용되었다가 공여 해제처분이 내려집니다. 이 후 이러한 사실을 알게 된 A씨는 수차례 부동산환매 요청을 하였습니다.  하지만  정부는 주한미군이 아직 해당 부동산에 대한 해제반환처분을 하지 않았다는 이유를 들어 부동산환매청 요청을 거절해 왔습니다. 그 후 정부는 A씨가 공여 해제처분을 알게 된 지 10여년이 지난 후 A씨가 거주하던 옛 주소로 부동산환매권 행사 관련 공시송달을 보냈습니다.  정부는 A씨에게 별다른 연락이 없게 되자 3자에게 해당 토지를 매매하였습니다.  

 

 

 

 

이에 A씨는 국가를 상대로 손해배상을 청구하는 소송을 제기하였습니다. 위 사례에서 법원은 국가의 실수로 A씨가 부동산환매권행사를 하지 못한 것으로 보인다며 국가에 대하여 손해 배상 명하는 판결을 내린 바 있습니다. 국가는 A씨가 행사기간이 지난 후 부동산환매권을 행사하였다고 주장하였지만, 법원은 공여 해제되었다는 공시를 너무 늦은 시기에 진행했고, A씨가 부동산환매권행사를 주장한 당시에는 공여해제 되지 않았다는 사유로 이를 거절하는 등 국가의 잘못이 있었음을 강조했습니다.  

 

 

 

 

이처럼 공익사업 등으로 토지를 매수한 경우, 향후 토지 취득 보상에 대한 권리가 부동산환매권으로 볼 수 있는데요. 부동산환매권행사의 경우 그 소멸시효를 두고 있어 제대로 확인해 봐야 하는 문제입니다. 위 사례처럼 국가의 잘못이 인정되는 경우에는 환매권 행사가 인정되지 아니하더라도 손해배상청구로 다퉈 볼 수 있을 것입니다. 

 

헌법재판소 2019헌바131 사건에서 인정한 바와 같이 2000년대 이후 다양한 공익사업이 출현하면서 공익사업 간 중복, 상충 사례가 발생하였고, 산업 구조 변화, 비용 대비 편익에 대한 지속적 재검토, 인근 주민들의 반대 등에 직면하여 공익사업이 지연되다가 폐지되는 사례가 다수 발생하고 있습니다.

 

공공필요에 의하여 재산권을 박탈당하였던 원 소유자로서는 사업시행자가 취득하였던 토지를 본래의 공익사업 목적에 맞게 사용하고 있는지 살펴보고, 그 공익사업에 필요 업게 되거나 이용되지 아니하는 것을 확인하였을 때에는 환매권을 행사하여 원래의 토지소유권을 회복하는 것에 대하여 적극적인 검토를 해보시기 바랍니다. 

 

 

 

토지보상법 제91조는 사업의 전부 또는 일부 폐지, 변경 시에는 폐지된 날로부터 10년 내에(제1항), 토지 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 당해 사업에 이용하지 아니한 경우에는 취득일부터 6년 내에(제2항), 잔여지는 전여지에 접한 일단의 토지가 필요없게 된 때(제3항) 등으로 환매권 발생 요건가 행사 기간을 각각 다르게 규정하고 있습니다. 따라서 환매권 행사를 생각하고 계시면 법률전문가의 도움을 받아 관련 규정을 명밀히 검토하는 것이 필요할 것으로 생각됩니다.