주택임대차보호법 상 대항력이란?

◇ 대항력은 문제되는 경우는

 

주택임대차에 있어 기본적인 모습은 임대차계약 후 임대기간 만료 사이에 집주인(임대인)도 같고 임대차 목적인 주택 상에 아무런 권리가 설정되지 않아 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 돌려받아 이사가는 경우일 것입니다.

 

그런데 임대기간 만료 전에 집주인이 바뀌는 경우도 드물지 않습니다. 집주인이 사정이 있어 주택을 처분하거나 자금 융통을 위해 저당권을 설정하였다가 연체하여 저당권자가 임의경매를 진행하거나 집주인의 채권자가 채권 추심을  위하여 주택을 압류하여 강제경매를 진행하여 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다. 

 

새로운 집주인(양수인·경락인)이 자신이 살겠다고 하면서 집을 비워달라고 할 때 임차인이 집을 비워주고 보증금을 받아 나와야 하거나, 보증금을 집을 판 전 집주인에게 받아가라고 한다면 그 말에 따라야 하는 것인지 문제될 수 있습니다.

 

◇ 주택임대차보호법을 제정 당시 제안 경위

주택임대차보호법은 1981. 3. 5. 법률 제3379호로 제정되었는데, 제정 당시의 법안 제안 이유 상에  위와 같은 문제에 대한 고민이 그대로 담겨 있습니다.  

가. 이 법은  주택의  임대차에  관하여  민법에  특례를  규정함으로써 무주택국민의  주거생활의  안정  보장함을  목적으       로   함 나. 전국의  주택공급율은  76.5%이나  도시지역의  주택난은  훨씬  심각한  실정으로 평균  58%에  불과하며  이들  도시지역  에   거주하는 무주택국민의  대부분은  주택구입능력이  없는  저소득층으로서  타인의  주택을  전세  또는  월세  등의 형태로  임차하여  거주하고  있음 다. 이들은  최근  5년간  평균 2.15번 이사를  하고 있고 1년에  1번  이상  이사를  하는  가구도  전체 임차가구의  10% 정도이며  평균 임차기간은  6월 정도에  그치고  있어  임차기간  만료 시에는  다시  이사를  하거나  추가로  인상요구하는  차임을  부담하여야  하는  등 고통이  항상  따르고  있음 라.  더욱이  대부분의  임차권은  임대인의  비협조로  등기를  하지  못하는 관계로  임대인이  임대차 존속 기간 중에  임대차 목적물을  처분하였을 경우  임차인은  신소유자에게  임차권의  효력을  주장하지  못하여  임차보증금을  반환받지  못한채  그 주거로부터  퇴거를  당하는 것이  실정임.  그러므로  이와  같은  임차인의  불편을  덜어주고  그  임차권을  보호하여  안정된  주거생활을  영위할수  있도록  하기 위하여  이 법을  제안하려는  것임

◇ 주택임대차보호법 상 대항력 규정 및 의미는

주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”라고 규정하여, 주택임차인의 대항력을 인정하고 있습니다.

 

주택임차인은 선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(대항요건), 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락되더라도 새로운 집주인(양수인·경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있게 됩니다.