지역주택조합 가입 후 피해 구제?

◇ 지역주택조합 가입 계약 유인

아파트 공화국이라 이름할 만큼 오늘 날 우리 삶에서 아파트는 주거 형태 뿐만 아니라 경제적, 사회적 가치의 중심이 되고 있습니다. 공공과 민간에서 아파트를 계속 공급하지만 아파트를 취득하는 것은 쉽지 아니합니다. 2023년 현재  서울 소재 신축 아파트 분양가가 평당 2,000만원을 넘어섰다, 국평 아파트 분양가 10억원은 기본이라는 뉴스 기사들이 보입니다. 

 

이러한 때에 반 값에 아파트를 분양받을 수 있다는 지역주택조합 조합원 모집광고를 보면 솔깃하지 아니할 수 없습니다. 지역주택조합 아파트는 지역주택조합 사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행됩니다. 따라서 지역주택조합 아파트는 시행사가 부지를 취득하여 일반 분양을 하는 아파트에 비하여 상대적으로 낮은 가격으로 마련할 수 있습니다. 청약통장을 통한 일반 분양 신청이나, 재개발이나 재건축 사업처럼 정비구역 지정 등 절차를 거칠 필요도 없습니다.

 

◇ 지역주택조합 조합원 관련 상담

법률 상담이란 것이 보통은 문제가 발생하였을 때에 하는 것이다 보니 저희 법인에서 진행한 지역조합아파트 관련 상담도 대개는 가입계약을 해제하고 가입한 분담금을 돌려받고 싶다는 내용이 주를 이룹니다. 가입시에 사실대로 설명해주었다면 가입하지 않았을 것이다, 설명받은 것에 비하여 사업 진척 속도가 너무 늦는다, , 돈만 내고 분양을 받지 못하는 것은 아닌지 걱정된다, 주변에서 더 늦기 전에 정리하는 것이 손해를 덜 보는 것이라고 한다, 조합에서 동의하지 않으면 탈퇴할 수 없다고 한다, 탈퇴하면 이미 납입한 비용은 돌려받을 수 없다고들 한다는 등 입니다.

 

 

아래에서는 지역주택조합추진위원회와 업무대행사가 과장광고의 방법으로 조합원을 모집하여 문제된 사안을 중심으로 대법원에서 인정한 허위 고지 판단 기준과 하급심 판단 사례를 소개하도록 하겠습니다. 

 

◇ 대법원 판단 기준

대법원은, 지역주택조합이 조합원 모집 광고에 있어 허위 고지 여부의  판단 기준에 대하여 다음과 같이 판단하였습니다( (대법원  2023. 7. 27. 선고 2022다293395 부당이득금반환청구의소 판결).

 

 " 지역주택조합의 설립인가를 위한 조합원 모집에 있어 그 모집 관련 거래의 관행과 신의칙에 비추어 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당하는지 여부는 관련 법령과 규약의 내용, 모집공고의 내용과 당시 모집 현황 및 이를 전후한 진행 경과 등 여러 사정을 종합하여 구체적 상황에 맞추어 합목적적으로 판단하여야 한다. 일반인은 광고에서 직접적으로 표현된 문장, 단어 등과 그 결합에 의하여 제시되는 표현뿐만 아니라 간접적으로 암시하고 있는 사항, 관례적이고 통상적인 상황 등 여러 사정을 종합하여 전체적⋅궁극적 인상을 형성하게 되므로, 지역주택조합 조합원 모집 광고가 계약상대방을 속이거나 계약상대방으로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반인이 그 광고를 받아들이는 전체적⋅궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다"

 

 

위 사건은 甲이 지역주택조합 아파트 건립 사업을 추진하는 乙 지역주택조합 설립추진위원회와 조합가입계약을 체결하고 업무대행비와 분담금 등을 지급하였다가, 乙 추진위원회를 상대로 乙 추진위원회가 사업부지의 토지확보비율에 관하여 기망행위를 하였다는 등의 이유로 조합가입계약을 취소하고 부당이득반환을 구한 사건이었습니다. 원심은 乙 추진위원회가 甲에게 이미 확보한 토지사용권원의 비율을 확정적으로 설명하였다고 보기 어렵다는 등의 이유를 들어 甲의 주장을 배척하였습니다. 

 

대법원은, 甲은 위 사업을 위한 토지의 사용권원 확보비율 관련 광고 등을 보고 조합가입계약 체결을 결정하였고, 위 광고 등은 乙 추진위원회나 업무대행자와 사업대행 기타 계약관계가 존재하는 주체에 의하여 작성⋅게시되었다고 볼 여지가 있으며, 조합가입계약의 계약서에 첨부된 ‘사업계획 동의서’에 ‘공동주택용지’ 면적과 동일한 면적으로 기재된 ‘매입대지면적’ 부분도 甲을 비롯한 계약상대방의 입장에서는 ‘사업면적’에 대응하여 이미 매입한, 즉 계약 당시 사용권원이 확보된 주택건설대지 면적으로 이해되었을 여지가 충분한데도, 甲이 제출한 광고들이 乙 추진위원회나 그 업무대행자 등과 아무런 관련 없이 乙 추진위원회의 의사와 무관하게 작성⋅게시되었는지, 乙 추진위원회의 의사와 무관하다면 乙 추진위원회가 광고들에 대하여 어떤 조치를 취하였는지, 乙 추진위원회가 ‘공동주택용지’에 해당하는 부분을 ‘매입대지면적’으로 바꾸어 기재한 경위는 어떠한지 등에 관하여 제대로 심리하지 않은 채 한 원심판단에는 심리미진 등 잘못이 있다고 파기 환송하였습니다.

 

◇ 하급심 판단 사례(서울북부지방법원 2020가단127477 부당이득금)

B 지역주택조합추진위원회는 2017. 경 사유지 62%와 국공유지 38%로 구성된 사업부지에 대하여 지역주택조합 사업을 추진하였는데 2022. 4. 경 현재 조합설립인가신청조차 하지 못하였습니다. A는 2018. 경 B의 업무대행사인 C를 통하여 B추진위원회와 조합가입계약을 체결하고 자금관리회사의 관리 계좌로 계약금 및 업무추진비를 지급하였습니다.

 

A는 2020. 경 B 추진위원회와 C 업무대행사를 상대로 사업의 시행이 불가능함에도 조만간 설립인가가 나고 착공이 가능이 이루어진다 등의 허위 사실을 안내하여 조합가입계약을 체결하였음임을 이유로 기망으로 인한 계약 취소를 원인으로 하여 납입한 금원의 부당이득 반환청구를 하였습니다. 

 

위 사건에서 법원은 B 추진위원회가 조합계약 체결 당시 이 사건 사업을 정상적으로 시행할 의사나 능력이 없음에도 업무대행사를 통하여 마치 추진위원회가 이 사건 사업 진행에 필요한 대부분의 토지를 확보한 것처럼 A를 기망하여 조합계약을 체결한 것으로 보아 조합가입계약 취소를 인정하고, B, C가 공동하여 A가 납입한 돈의 지급을 명하는 판결을 하였습니다.  

 

그 구체적 근거로 ① 추진위원회가 2017. 경부터 사업을 추진하였으나 2022. 변론종결시까지 관할 관청에 조합설립인가신청조차 하지 못한 점, ② 사업 시행을 위한 토지 사용권원 확보에 필요한 최소한의 자금조차 확보하지 못하고, 국공유지를 관리하는 관할 관청이 해당 사업을 강하게 반대하여 조합설립인가를 위한 80% 이상 토지사용권원 확보가 사실상 불가능한 점, ③ 그럼에도 B 추진위원회가 C 업무대행사를 통하여 대부분의 토지가 확보된 것처럼 A를 비롯한 다수인을 조합원으로 모집하는 업무를 하게 한 점, ④ B 추진위원회 대표자는 추진위원회 사무실로 찾아오는 사람에게 "국공유지는 아파트를 짓는다고 하면 100% 넘어온다. 토지사용 동의율은 50% 이상 받았다"고 설명하기도 하고 업무 대행사 측이 조합원 모집을 하면서 실세 사실과 다르게 토지사용 확보율 등을 부풀려 고지한다는 것을 인식하고 있었던 것으로 보이는 점, ⑤ 피고 추진위원회 대표자와 업무대행사 운영자 등이 위와 같이 조합원을 모집하고 업무대행비 등의 명목으로 돈을 받은 사실에 대하여 사기죄로 유죄판결을 선고받은 사실 등을 적시하였습니다.

 

◇ 지역주택조합 아파트는 시세보다 낮은 가격에 분양을 받을 수 있는 장점이 있고, 실제 지역주택조합 조합원으로 가입하여 조합원 아파트를 분양받아 성공적으로 입주하는 경우도 있습니다. 그러나 추진위원회나 업무대행사가 과장 광고를 통하여 조합원을 모집 후 사업이 제대로 진행되지 않아 다수의 피해자가 발생하기도 합니다. 신중하게 여러 사정을 살펴본 후에 조합원 가입 여부를 결정하시고, 가입 후 문제가 발생한 때에는 법률전문가의 도움을 받아 피해 구제를 받는 방법으로 해결하시기를 권유드립니다.