상가재건축절차 주의해야 할 부분은

 

 

일반적인 주택의 재건축 절차와 상가재건축절차는 조금 다릅니다. 상가 재건축은 주택재건축 보다 간단한 절차를 거치며 주택재건축 보다 여러 까다로운 절차 없이 진행이 가능합니다. 집합건물법에 따라 재건축 결의를 하고, 이 결의를 미동의 한 자에 대해서 매도청구를 하여 명의 양도를 합니다. 이후 건축 허가를 받고 공사를 진행하게 됩니다.

이러한 상가재건축절차 중 재건축 결의를 할 때는 재건축을 하는 건물의 설계 개요, 재건축에 사용될 대략적인 비용, 재건축에 드는 비용을 어떻게 분담할 것인지 그리고 재건축된 건물의 소유권에 대한 내용 등이 들어가 있어야 합니다.

 

 

 

그럼 상가재건축절차와 관련한 분쟁 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다. D 씨는 한 상가에서 임차인으로써 건물을 빌려 장사를 하고 있었다. 그러다가 중간에 건물을 A사에서 인수하였습니다. D 씨가 상가에서 장사를 시작하고 몇 년이 지난 이후 A사는 D 씨에게 해당 상가가 노후 건물이라 재건축이 필요해 계약을 갱신하지 않겠다고 알렸습니다.

하지만 D 씨는 새로운 임차인인 양수인을 찾아 권리금 계약서를 작성 한 후에 A사에게 새로운 임차인과 계약을 해달라고 하였습니다. 이에 A사는 D 씨가 계약 갱신청구권이 없다고 말하며 상가를 재건축해야 하므로 D 씨가 주장하는 권리금 회수 기회 보호에 대해 A사가 이 요구를 들어줄 필요가 없다고 하며 이를 거부하였습니다.

 

 

 

A사의 거부로 D 씨의 권리금 계약은 취소되었고, 이에 D 씨는 A사가 새로운 임차인과의 권리금 계약을 방해했다고 하며 소송을 제기하고, 해당 상가에서 장사를 계속하였습니다. A사는 D 씨가 무단으로 건물을 사용한다며 맞소송을 진행하였습니다.

1심 재판부는 D 씨가 계약 갱신청구권이 없다고 하더라도 A사가 D 씨의 권리금 회수 기회를 보호해야 한다고 하였습니다. 하지만 상가가 재건축이 필요하다고 판단하여 A사가 D 씨의 요구를 거부한 것이 마땅하다고 하였습니다.

 

 

 

2심 재판부도 A사가 D 씨의 권리금 회수 기회를 보호해야 한다고 하였습니다. 하지만 1심 재판부와는 다르게 상가의 상태가 재건축을 해야 할 정도가 아니므로 D 씨의 요구를 받아들여야 한다고 하였습니다. 또한 A사가 주장하는 상가를 철거해야 하는 이유들은 A사가 건물의 관리를 제대로 하지 않았음이 드러나게 되었을 뿐이라고 하였습니다. 즉, 2심 재판부는 관리를 제대로만 하면 상가를 재건축할 필요가 없어 보인다고 판단한 것입니다.

 

 

 

따라서 2심 재판부에서는 상가가 철거를 해야 할 정도로의 노후나 훼손 등이 되지 않았으므로 A사가 D 씨에 대해 권리금 회수 기회 보호를 해야 한다고 하며, 약 2억을 D 씨에게 지불하라고 결정하였습니다.

상가재건축절차에서 가장 문제가 많이 되는 부분이 상가재건축 미동의 자와 같이 임차인의 과 임대인의 의견이 다를 때가 아닐까 합니다. 서로의 입장 차이도 분명히 존재하기 때문에 이러한 상황이 더욱 해결이 안 되는 것 같다는 생각을 합니다. 이런 문제에서는 상가재건축절차를 따라 문제가 생기지 않도록 열심히 노력을 하여도 어쩔 수 없이 문제가 일어나게 될 수 있습니다.

 

 

 

이러한 문제가 하나만 존재하여도 상가재건축을 진행하는 데 있어 걸리는 시간이 더 오래 소요될 수 있으므로, 다른 부분에서도 시간이 늦춰지는 일이 일어나지 않도록 다른 부분을 더욱 꼼꼼히 살피는 것이 재건축 시간을 줄이는 데 도움이 될 것입니다.