상가건물임대차보호법의 적용_부동산소송상담변호사
부동산소송상담변호사/서경배변호사
안녕하세요.
부동산소송상담에 경험이 많은 부동산소송상담변호사 서경배변호사입니다.
오늘은 상가건물임대차보호법의 적용에 대해 알아보도록 하겠습니다.
상가건물임대차보호법의 적용
[상가건물 임대차보호법]은 상가건물의 임대차에 대한 [민법]의 특별법입니다.
[상가건물 임대차보호법]은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 이 경우에도
그 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용됩니다.
상가건물임대차보호법의 성격
상가건물임대차보호법은 임차인에게 유리한 편면적 강행규정입니다. 상가건물임대차보호법은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.
상가건물임대차보호법의 적용대상
상가건물임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 따라서 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.
상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다.
지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차
그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금을 초과하지 않는 상가건물 임대차의 경우에만 적용됩니다.
상가건물 임대차보호법은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다.
-서울특별시 : 3억원 이하
-수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역: 2억 5천만원 이하
-광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억 8천만원 이하
-그 밖의 지역 : 1억 5천만원 이하
보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다. 예를 들어, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는 보증금은 1억{(50만원*100)+5,000만원= 1억원}이 됩니다.
상가건물에 대한 미등기 전세
상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가건물임대차보호법이 적용됩니다.
상가건물임대차보호법의 적용 제외
기준금액 이상의 고액 보증금인 경우
-상가건물임대차보호법 시행령에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 있습니다. 예를 들면 서울지역의 경우에는 3억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차 하는 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.
일시 사용을 위한 상가건물 임대차
일시 사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.
