주택재개발 청산금은?

주택재개발 청산금은?

사업시행자는 대지 또는 건축물을 분양 받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 그 차액에 해당하는 금액을 분양 받은 자로부터 징수하거나 분양 받은 자에게 지급해야 합니다. 청산금이란 대지 또는 건축물을 분양 받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자가 그 차액에 해당하는 금액을 분양 받은 자로부터 징수하거나 분양 받은 자에게 지급하는 금액을 말합니다.

정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대해 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전 고시일까지 일정기간별로 청산금을 분할 징수하거나 분할 지급할 수 있습니다. 또한 시장, 군수가 직접 사업을 시행하는 경우 청산금을 납부해야 하는 자가 이를 납부하지 않은 경우에는 지방세체납처분의 예에 따라 청산금을 징수할 수 있습니다.

그리고 청산금을 지급받아야 하는 자가 이를 지급받을 수 없는 상황이거나 지급받기를 거부한 경우 사업시행자는 그 청산금을 공탁할 수 있으며 청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 이전고시일 다음날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸됩니다.

종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모, 위치, 용도, 이용상황, 정비사업비 등을 참작하여 평가해야 합니다. 청산금 산정방법이 잘못되어 제기된 소송 중에서는 단순히 청산금 산정방법이 잘못된 재개발 조합의 청산금 부과처분이 무효인지에 대한 사례가 있습니다.

행정처분에 하자가 있어 그 처분이 무효로 되기 위해서는 그 하자가 중대하고도 명백할 것이 요구되는 바 재개발조합의 청산금 부과처분에 법령 위반의 하자가 있는 경우 중 부과대상이 아니거나 납부의무 없는 자에 대한 부과처분과 같이 부과처분을 하지 않았어야 함에도 잘못 부과처분을 한 경우에는 그 하자가 중대하고도 명백하다고 할 수 있으나 단순히 청산금 산정방법이 잘못된 경우에는 그 하자가 중대하고도 명백하다고 할 수 없다 하였습니다.

그리고 도시 및 주거환경정비법 제47조의 규정에 따라 사업시행자가 토지 등 소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우, 토지 등 소유자의 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무의 동시이행관계에 대한 판결요지는 다음과 같습니다.

 

도시 및 주거환경정비법 제47조의 규정에 따라 사업시행자가 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙입니다.

다만, 사업시행자는 사업수행을 위하여 필요한 경우에는 토지 등 소유자에게 청산금 중에서 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액을 먼저 지급할 수 있고 이에 대하여 토지 등 소유자는 동시이행항변권을 행사할 수 없습니다.

한편 토지 등 소유자가 그 소유 토지 등에 관하여 이미 사업시행자 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산금을 지급받기 위하여 별도로 소유권을 이전할 의무는 부담하지 않습니다