상가임대차 존속기간 및 보증금

상가임대차 존속기간 및 보증금

음식점을 하기 위해 보증금을 주고 계약기간을 6개월로 하여 상가를 임차하였는데 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정했다면 그 기간을 1년으로 봅니다. 즉, 음식점을 하기 위해 계약기간을 6개월로 했다면 앞으로 6개월 더 임대차 관계를 유지할 수 있는겁니다. 상가임대차 관계는 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될때까지 존속되며, 당사자가 임대차기간을 약정하는 경우 민법은 그 최장기간 20년을 제한하는 규정을 두고 있습니다. 다라서 민법상으로는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못하며, 당사자의 약정기간이 만약 20년이 넘는다면 20년으로 단축하게 됩니다.

그러나 상가건물 임대차보호법은 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보는 규정을 둠으로써 임대차의 존속에 필요한 최단존속기간을 규정하였습니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 민법상 존재하지 않는 최단기간을 상가건물 임대차보호법에서 규정한 것은 법적으로 최단기간을 보장하여 영세 임차인을 보호하려는 것입니다. 

또한 상가건물 임대차보호법은 임차인의 보증금반환채권을 두텁게 보호하기 위해 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 반환받기 전까지는 임대차가 존속한다고 규정하고 있습니다.

a는 b소유 상가건물을 7000만원의 보증금을 내고 임차하여 장사를 하고있었는데 b는 1년의 계약기간이 만료한지 3개월이 지난 시점에서 보증금을 더 올려주지 않을거면 가게를 비워달라고 할경우 보증금을 더 올려줘야 하는건지 서경배변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

상가임차인의 계약갱신의 요구 등에 관하여 상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 임차인의 계약갱신요 구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 

다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다. 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조 건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

또한, 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다라고 규정하고 있으며, 더불어 임대차기간에 관하여 같은 법 제9조에 의하면 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 규정하고 있습니다.

다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다라고 규정하고 있고, 차임 등의 증감청구권에 관하여 같은 법 제11조에 의하면 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공 과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때 에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대 통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다라고 규정하고 있습니다.

따라서 임차인은 갱신된 임대차기간 1년을 주장하거나 해지통고 할 수 있는 반면 임대인은 갱신된 임대차 존속 기간 중 다른 특별한 사유가 는은 한 계약해지의 통고를 할 수 없다 하겠습니다.