주택임대차계약 묵시적갱신 만료

주택임대차계약 묵시적갱신 만료

주택임대차계약은 당사자의 합의 또는 주택임대차보호법 규정에 따라 갱신될 수 있습니다. 임대인과 임차인은 임대차 만료기간쯔음에 합의하여 임대차를 존속시킬 수 있고 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다. 그리고 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지를 하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한것으로 간주합니다.

참고로 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않으며, 임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다. 그렇기 때문에 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도 임차인에게 사유가 있다면 묵시의 갱신이 인정되지 않기때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.

다음은 주택임대차계약 묵시적갱신 만료에대한 사례를 살펴보도록 하겠습니다. a는 임차주택을 임차보증금 2000만원에 계약기간 2년으로 정한 임대차계약을 체결하고 거주를 하게 되었습니다. 그런데 그 후 집주인은 임대차기간이 만료할 당시에는 아무런 말이 없다가 약정된 임대차기간이 만료된 후 6개월이 경과한 후에야 주택의 명도를 요구한경우 집을 비워주어야 할지 알아보도록 하겠습니다.

계약의 갱신에 관하여 주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항에 의하면 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같으며, 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다라고 규정하고 있습니다, 

또한, 같은 법 제4조 제1 항에 의하면 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2 년으로 보고 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다라고 규정하고 있습니다. 

그러므로 주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 정함이 없는것으로 간주하고 있고, 기간의 정함이 없는 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보고 있으므로, 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 할 것입니다. 

이에 관하여 판례를 보면, "주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시 적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다라고 하였습니다. 따라서 a는 1년 6개월은 더 거주할 수 있을 것으로 보입니다.