매도인의 이중매매에 따른 책임_부동산변호사
서경배변호사/부동산변호사
안녕하십니까.
부동산변호사 서경배변호사입니다.
부동산매매를 하실 때는 특히 이중매매를 조심 하셔야 합니다. 오늘은 매도인의 이중매매에 따른 책임에 대해 알아보겠습니다.
매도인의 이중매매에 따른 책임
예를 들어 본인은 갑이 소유하고 있는 가옥을 매입하기 위한 매매계약을 체결하였습니다. 본인은 계약내용대로 매매 대금을 지불하여서 갑에게 소유권이전등기를 요구했는데 소유권이전등기를 해주기는커녕 오히려 을에게 가옥을 이중으로 매도하여 그에게 이미 소유권이전등기까지 넘겨주는 경우가 주었습니다. 이런 경우에는 어떻게 해야 할까요?
이럴 때는 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 매도인은 이중매매에 따른 형사적 책임을 져야 합니다.
이중매매에 따른 문제
부동산 매매계약을 통해 소유권 이전에 대해 계약을 하고 매도인에 대해서 매수인이 가지고 있는 의무인 대금채무를 이행했다면 매도인으로서는 지체 없이 소유권을 매수인에게 이전할 의무를 가지고 있습니다. 그럼에도 불구하고 그 의무를 이행하지 않고 제3자와 다시 매매계약을 체결한 것은 실제적으로 이중매매를 한 것입니다. 그런데 비록 이중매매일지라도 매도인이 제3자와 유효한 매매계약을 체결하였고 등기를 완료한 경우에는 가옥의 소유권은 당연히 제3자에게 귀속하게 되어있습니다.
이런 경우 질문자는 매매계약에 의해 매도인에게 소유권이전에 관한 등기천구권을 행사할 수 있지만 이미 제3자에게 소유권이 이전되었으므로 등기청구권을 행사해도 효과가 없습니다.
그러나 만약 제3자와의 계약이 서로 합의하여 질문자를 속일 목적으로 매매계약을 체결하고 이에 의해 소유권을 이전하였다면 두 사람 사의의 매매계약은 통정한 의사표시로써 무효라고 주장할 수 있어 원인무효로 인한 소유권이전등기의 말소청구권을 행사 할 수 있습니다.
그러나 소유권이전등기말소 청구권을 행사하기 앞서 두 사람이 악의로 본인을 속였다는 것을 입증하여야 하며, 선의로 매도인과 매매계약을 체결하여 소유권을 취득했다면 질문자는 소유권을 취득할 방법이 없습니다. 이럴 경우에는 단지 본인은 매도인에게 매매계약의 불이행으로 인한 손해배상 청구권이나 불법행위로 인한 손해배상청구권 등을 행사할 수 있을 뿐입니다.
즉, 매매계약으로 인해 발생한 채권상의 계약 불이행 책임을 주장할 수 있을 뿐입니다. 그러나 이것은 민법상의 문제이고 형사적인 책임을 회피할 수 는 없습니다.
형사책임
매매계약은 신의칙에 의해 부과된 의무를 성실하게 이행하여야 합니다. 매도인이 질문자와 정상적인 매매계약을 체결하고 그 대금을 지급 받았으므로 당연히 질문자에게 소유권을 이전해 줄 의무가 있음에도 불구하고 이를 불법 처분했으므로 형사상의 책임이 있습니다.
이러한 경우 구 민법 하에서는 남의 토지를 등기상 보관한 자가 불법 처분한 것으로 보아 횡령죄로 적용했으나 현행민법 아래에서는 아직 소유권을 이전하지는 않았지만 이에 협력할 의무가 있음에도 불구하고 이에 위반하여 제3자에게 불법 처분하여 재산상의 이득을 얻고 당신에 손해를 가한 것으로 보아 배임죄를 적용하고 있습니다.
이중매매한 형사상 책임을 묻기 위해서는 사법기관에 고소를 하면 됩니다.
