부동산 전대차 제한_부동산승소변호사
부동산승소변호사/서경배변호사
안녕하세요.
부동산소송에 다양한 경험을 갖춘 부동산승소변호사 서경배변호사입니다.
오늘은 부동산 전대차 제한에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
부동산 전대차 제한
임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차주택을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약을 하는 것을 전대차계약이라고 하며, 이 경우 계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)입니다.
전대차계약은 당사자 간의 계약으로 유효하게 성립하나, 임대인의 동의가 없으면 임대차계약이 해지될 수 있습니다.
부동산 전대차 제한에 대해 알아보자
전대차의 개념은?
주택의 전대차란 임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차주택을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약입니다. 계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)입니다. 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.
전대차의 제한
전대차계약은 임대인의 동의 여부와 관계없이 전대인(원래의 임차인)과 전차인(새로운 임차인) 당사자 간의 계약으로 유효하게 성립합니다. 그러나 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없으며, 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
임대인의 동의가 있는 부동산 전대차
전대차에 따른 법률관계는?
전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계
전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다.
임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계
임대인과 임차인의 관계는 전대차의 영향을 받지 않습니다. 즉 임대인은 임차인에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다.
임대인과 전차인 사이의 관계
전차인은 임대인에 대해 직접의무를 부담합니다. 즉, 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인에 대해 차임지급 등의 의무를 부담하게 되는데, 이러한 의무를 일정한 전제 하에 직접 임대인에게 이행하면 임차인에 대한 의무는 면하게 됩니다. 그러나 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없습니다.
임차주택의 전대와 대항력
임차인이 이미 대항력을 취득한 후 임차주택을 전대한 경우
주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우, 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속합니다.
임차인이 대항력을 취득하지 않고 임차주택을 전대한 경우
임차인이 임차주택의 인도와 주민등록을 하지 않은 채 임대인의 동의를 얻어 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인은 그 때부터 대항력을 취득합니다.
임대인의 동의가 없는 전대차
전대차에 따른 법률관계는?
전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계
전대차 계약은 전대인(임차인)과 전차인 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 주택을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가집니다.
임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계
임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다.
임차주택의 전대와 대항력
임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택을 전대하면 원칙적으로 그 효력이 없으므로, 임차인이나 전차인은 임차주택의 전대를 가지고 제3자는 물론 임대인에게도 대항할 수 없습니다.
오늘은 부동산 전대차 제한에 대해 알아보았는데요. 부동산매매를 하다가 많은 부동산소송이 발생합니다. 부동산소송으로 인해 고통을 받고 계시다면 부동산승소변호사 서경배변호사가 여러분들의 문제를 해결해드리겠습니다.
