상가임대차계약파기 어떤 문제로?
우리는 살아가면서 건물과 깊은 연관을 지으며 살아가게 됩니다.
사랑하는 사람들과 거주하며 하루의 피로를 풀어내는 공간을 위해 주택을 마련하기도 하고, 생계를 위해 회사에 출근하여 업무를 보기도 하며, 무언가를 배우기 위해 학원을 다니거나 학교에 입학하여 교육과정을 마치기도 합니다.
이러한 모든 과정은 건물 안에서 시작되는데요. 내 소유가 아닌 건물을 사용하여 수익을 얻기 위해서는 임대차계약을 맺어 목적물을 사용하는 대가로 임대인에게 차임을 지급하여 권리를 얻게 됩니다.
임대를 하기 위해 서로 상호간이 사용할 수 있는 것이 바로 임대차 계약서입니다.
대부분 상가건물에 입주하는 자영업자나 건물계약을 한 후 상가입주를 위해 임대차계약을 서명한 뒤 계약이 이루어지고 있습니다.
임대차계약이 만료된 경우 임대인과 임차인 중 어느 한 쪽이라도 계약 갱신을 원할 경우 계약갱신 의사를 표시하여 계약을 유지하기도 합니다.
계약이 만료되기 3개월전부터 1개월 전까지 계약 해지에 관한 통보가 없을 경우 묵시적 갱신에 의해 계약이 연장되며, 임차인이 차임을 연체할 경우 관련 법률에 따라 임대인이 상가임대차계약파기를 요구할 수 있습니다.
부동산 관련 분쟁에서는 각 상황이나 법리에 따라서 여러 판결이 나올 수 있으므로 변호사 등의 도움을 받는 것이 필요할 수 있습니다.
그럼 이러한 상가임대차계약파기와 관련한 사례를 찾아보고, 어떠한 법률에 의거하여 사건이 해결될 수 있는지에 살펴보도록 하겠습니다.
서울에 위치한 상가를 소유하고 있던 임대인 ㄱ씨는 보증금과 월세를 조건으로 하여 ㅂ씨와 임대차 계약을 체결했는데요.
이후 ㄱ씨는 ㅂ씨가 두달분의 임대료를 연체했다며 상가임대차계약파기를 주장했고, 이미 임대차계약기간이 만료된 상태라고 덧붙이며 건물 명도소송을 제기했습니다.
재판부는 상가건물 임대차보호법에서 규정한 것을 따르면, 임대인의 갱신요구 거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다고 설명했는데요.
또한 재판부는 상가 건물 임대차 보호법이 민법에서 규정한 계약해지에 관하여 별도로 규정한 것이 없기 때문에 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 두 달간 미지급 되었을 경우에는 상가임대차계약파기를 요구할 수 있다고 밝혔습니다.
이에 ㅂ씨는 ㄱ씨와 맺은 임대차계약은 갱신 되었으며, 갱신 이후 자신의 연체 차임은 1개월 분에 불과하다고 말하면서 ㄱ씨는 임대차계약을 해지 할 수 없다고 주장했지만 법원은 이를 기각했는데요.
이 사안에 대해 재판부는 임차인인 ㄱ씨의 일방적인 갱신요구에 의해 계약이 갱신된 경우에는 그로부터 새로 두 달 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정한다면 임대인이 계약 갱신 전후로 두 달간의 차임액에 이르는 연체 차임채권을 보유하더라도 갱신 이후 차임연체만으로 계약해지를 주장할 수 없게 된다고 설명했습니다.
또한, 재판부는 이로 인해 임차인에게 차임지급의무의 성실 이행을 요구할 수 없게 되는 상황에 이르기 때문에 ㅂ씨의 주장은 입법 취지에 반하는 것이라고 밝혔습니다.
결국, 상가임대차계약파기와 관련한 사건에 대하여 재판부는 상가 임대인 ㄱ씨가 임차인 ㅂ씨를 상대로 제기한 건물명도소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 확정 지었습니다.
이렇게 임대차보호법에 따른 상가임대차계약파기와 관련된 판례를 살펴보았는데요. 관련 분쟁에 휘말리게 된다면 법적 조력을 받는 것을 고려해볼 수 있습니다.
법의 테두리 안에서 진행되는 사안이라고는 하지만 상황에 따라서는 위법하게 진행되는 경우도 있기 때문에 만일 계약의 파기 혹은 해제 자체가 위법하다고 판단된다면 파기한 측에 책임을 물을 수 있습니다.
따라서 상가임대차 계약과 관련된 복잡한 상황에 얽히게 되었다면 그에 따라 부당한 조치에 대해 대응하는 것이 필요하겠습니다.
만약, 상황에 휘말릴 경우 개인적인 판단에 의지하여 사건을 해결하기 보다는 수행 경험을 가진 변호사 등의 법률적 조력을 통해 꼬인 상황부터 차근차근 풀어나가 사건을 원만히 해결하는 것이 보다 현명한 방법이 될 수 있습니다.
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